圣运律师：“住改非”该如何补偿

在房屋征收补偿中，有一类房屋非常特殊，就是“住改非”类型的房屋。经常会有当事人来咨询，我的房屋属于“住改非”范畴吗?如果是，会如何给予补偿?下面给大家分享圣运律师的实战案例。

2016年8月9日，淮安市清浦区人民政府作出004号《房屋征收决定》，对清江华府南侧地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，并于同日作出《房屋征收决定公告》并附《清江华府南侧地块房屋征收补偿安置方案》。

　　委托人赵先生所有的坐落于华南市解放东路的房屋在征收范围内，房屋所有权所载面积为150平方米。期间征收工作人员与委托人多次沟通，因赵先生房屋属于沿街住改非房屋，但征收部门按照住宅房屋予以评估，故双方未能就补偿问题达成一致。2017年2月7日，淮安市清浦区人民政府作出涉案《国有土地上房屋征收补偿决定书》，并于2017年2月12日向赵先生送达，补偿决定书载明的补偿按照住宅类予以补偿，并没有按照营业性用房进行补偿。

　　赵先生认为房屋补偿评估不准确，决定聘请圣运律师维权。通过对客观事实的分析，圣运律师发现补偿决定的背后是“住改非”如何补偿问题，这正是律师打这场官司致胜的关键点。于是，圣运律师指导赵先生提起行政诉讼，请求撤销上述补偿决定。诉讼过程中，圣运律师指导赵先生向人民法院提交了工商行政管理局企业资料查询表、税务登记证、环保局排污申报登记注册证、卫生局许可证、工商行政管理局个体工商户准予变更通知书，以证明赵先生的房屋性质。

　　在圣运律师积极推动下，江苏省淮安市中级人民法院于2017年10月24日作出《行政判决书》：撤销清江浦区人民政府作出的《国有土地上房屋征收补偿决定书》。

　　正是因为圣运律师抓住了案件的关键点，法院最终认定了圣运律师的观点，即清江浦区人民政府选取的评估机构作出的评估报告仅系按照住宅房屋进行评估，并对评估结果每平方米 5734元进行公示，其房屋征收补偿决定中对沿街住改非补助费的计算缺乏事实根据，遂撤销上述违法的征收补偿决定。

　　圣运律师说法“住改非”一般是指城市住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。虽然房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证并有纳税记录。

　　由于这些房屋有较好的地理优势，其租金收入或市场交易交割远远高于同区域其他住宅房屋。但从法律上来讲，房屋的登记性质是评估补偿的主要依据，但如果仅以产权性质进行补偿，对产权人存在不公平情况。目前，在实践操作实务中，对于“住改非”的补偿大多数地方按照住宅与非住宅房屋的加权平均值确定。

相关法条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第一款

　　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

　　《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条

　　对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。