赶集网二手房报告：二三线城市数量泡沫严重北京房价回暖

10月16日,赶集网发布《2014年二手房分析及预测》报告,报告从成交量、挂牌数、均价等方面全面剖析二手房市场,并对二手房价走势作出了预测。报告指出,目前二手房市场泡沫严重,一线城市价格泡沫,而二三线城市则数量泡沫。同时,随着政策的出台,二手房市场欲逆袭,北京房价逐渐回暖,上海广州深圳变化不大,但行业泡沫依然严重,买房仍是很多人的头等难题。

北京房价回暖 上广深变化不大

图12014年11月各城市二手房房价预测

根据各城市二手房历史均价及相关数据,赶集网对北上广深及成都的2014年11月二手房房价给出预测,从国庆节前二手房新政发布后近半个月的房价变化来看,北京、成都、武汉、西安、重庆受影响较大,房价均有所回暖或下跌明显减慢,其中北京11月预期环比上涨2.53%,成都预期增幅0.66%;新政发布至今,青岛、上海、广州、深圳、郑州五地的房价走势相对变化不大,没有明显回暖的趋势,可能还有很多人持观望状态。值得说明的是因为新政策发布不到半个月,未来的变化趋势可能还存在不确定性。

一线城市“价格泡沫” 市民收入难撑房价

图22014年9月各城市房屋均价/月均收入

一线城市房屋均价与月收入之比普遍较高,相对于二三线城市存在较大的“价格泡沫”,其中帝都北京占据十大泡沫城市之首,房屋均价/月收入达到了6.52,魔都上海紧随其后,其次是广州、深圳,房屋价格偏高,市民的收入难以支撑目前的房价。逃离北上广,逃脱的不仅是工作压力,更是节节攀升的高房价。

二三线城市“数量泡沫” 价低量大难消化

图32014年9月各城市平均房源租售比

注:本文中房源租售比为房源出租数量与出售数量之比,9月平均租售比为每日平均。

从房源租售比来看,西安、郑州、武汉三个城市位列十大城市租售比前三名,平均租售比分别为2.36、2.00和1.89;排在其后的是一线中的深圳、上海,北京、广州的平均租售比低于1。二三线城市的房价与一线相比较低,但当前租大于售,存量较大,出现偏高的“数量泡沫”。

综合来看,北京、上海、广州三大一线城市泡沫化程度居高不下,而整体上成都、重庆泡沫可能性则相对较小。值得说明的是,国庆放假前,央行和银监会发出了《关于进一步做好住房金融工作的通知》,出台“认贷不认房”新政,对首套房贷已结清的家庭,贷款购买二套房时享受首套房优惠政策。赶集网房产频道负责人曲先洋表示,“认贷不认房”的二套房认定方式让一些本没有购买二套房意愿的人又有了购房的想法,二手房的行情受政策影响较大,新政策对价格预测和泡沫预测可能会带来较大影响,实际情况如何仍有待观望。