要买房的注意了！购房“套路深”买房需谨慎

　　房屋是家的载体,购房成为越来越多人的刚性需求,而因购房引起的诉讼也越来越多。最近清城区法院审理了一宗对执行查封房屋提出异议申请的案件,案外人请求法院解封房屋并中止执行,被裁定驳回。

　　借款,将房屋作为抵押

　　2012年12月17日,小明向某银行借款400000元购买某小区的01号房屋,并与银行签订《个人一手住房贷款合同》将所购房屋抵押给银行,抵押期限为2012年12月17日至2019年12月17日。因小明逾期未清偿款项,2015年8月,银行将小明诉至本院,本院于2016年1月22日判令被告小明于本判决生效之日起7日内向原告清偿借款本金及利息；在判决确定的借款本息范围内,对被告提供抵押的01号房屋享有优先受偿权。因被告小明拒不履行还款义务,原告向本院申请强制执行,本院于2016年8月依法查封被告名下的01号房屋。

　　半路杀出个“程咬金”,案外人申请法院中止执行

　　2016年11月7日,案外人小响向法院提出执行异议,称本院查封的01号房屋为其购买并从2015年5月份开始一直在该房屋居住至今,且是其唯一住宅,请求法院中止对上述01号房屋的执行。原来,被告小明未经抵押权人A银行的同意,于2014年9月7日与小响就上述01号房屋签订了《房屋买卖合同》擅自将房屋出售给小响,小响一次性支付全部购房款350000元。案外人小响还提供《房屋装修合同》、《收款收据》、《入住照片》,拟证明其购买上述房屋后,即装修入住至今,上述房屋是其唯一住宅。另外,小明没有将所得的350000元用于偿还欠A银行的债务。

　　法院:购买行为不得对抗优先受偿权

　　本案执行标的01号房屋的登记权属人为被执行人(小明),并办理抵押登记,其物权归属应以物权登记机关的登记为准。案外人小响在购买该房屋前未到相关部门了解、核实房屋的登记、抵押等情况,自身存在过错。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

　　本案被执行人小明未经抵押权人(A银行)同意,即与案外人小响签订房屋买卖合同,所得价款没有用于偿还欠A银行的债务,该房屋买卖行为损害了申请执行人(A银行)的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”被执行人(小明)与案外人(小响)的房屋买卖行为不得对抗申请执行人(A银行)的抵押权,案外人以上述房屋为其购买,购房款已支付完毕并实际居住为由,提出排除执行的异议,其异议主张无法律依据,异议不成立,依法应予以驳回。