东城旧城片区拟降低容积率

高容积率(总建筑面积/建设用地面积)的“摩天”楼盘今后有望减少。

2014年9月8日,市城乡规划局对旧城、东城和小市控规草案进行了公示。和原规划相比,旧城和东城居住用地平均容积率均有所降低,小市的居住用地平均容积率在3.0以下。

2014年2月24日,市政府网站发布《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》,提出对容积率3.0及以上的住宅用地应降容。而从2012年开始,我市对新报建项目也逐步实施了控容。

降容、控容,折射出我市城市开发建设新思路。清远降容的思路符合城市发展趋势。降容会给开发商带来一定冲击,但或许也能促使开发商转变思路,开发出更人性化、舒适宜居的楼盘。

小市片区规划综合容积率为2.72,建筑限高100米

三个片区的规划年限均为2014—2020年。旧城片区和东城片区控规调整草案显示,旧城片区规划综合容积率为2.77,比原规划降低了0.16,其中居住用地平均容积率3.03,比原规划降低了0.25。东城片区规划综合容积率为2.97,比原规划降低了0.43,其中居住用地平均容积率3.3,比原规划降低了0.46。

小市片区规划综合容积率为2.72,其中居住用地平均容积率为2.9,商业服务用地平均容积率为2.44,建筑限高100米。

市城乡规划局之所以对这三个片区进行控规调整和修编,是因为此前的规划部分内容与新的城市总体规划不符,且上轮规划存在居住用地容积率偏大,公共服务设施配套不足等问题。而小市有15个区,此前的规划只涉及其中7个区,没有做到全覆盖,形成一个整体的、满足现有城市发展需求的系统规划。

“降低容积率,政府的思路是对的。”对于降低容积率的做法,知名房产专家韩世同表示赞同。“清远这样的三四线城市,容积率比一二线城市还要高。”在他看来,清远地域面积较大,人口密度不高,没必要把房子建得太密。清远职业技术学院外经贸学院院长李东认为,城市建设是一个系统工程,必须科学合理规划。他拿东城举例,东城在建设中重视路先行,路建得很宽,有大都市的气息,但楼盘开发太密集,容积率太高,影响了生活舒适度和城市美观。

“降低容积率,政府的思路是对的,符合城市发展的趋势。”李东说,在土地资源有限的当下,容积率不能太低,但也不能太高,否则给人感觉这座城市不够人性化,只注重经济利益。现在要降容,说明政府发现问题及时采取措施,可为以后的发展提供更好的指导。

开发商热衷提高容积率 近年政府控容措施频出

事实上,房地产开发商都热衷于把楼盘的容积率提高,认为可在有限的地面建更多的房子,获得更大的收益。但也有地产专家指出,正因为清远楼盘容积率太高,导致房子供大于求,一些楼盘不得不打价格战,造成房地产业的恶性竞争,对清远房产的长远发展更不利。

近年来,市政府多次就降低容积率尤其是住宅用地容积率问题采取措施。除了在城市规划、片区规划中体现,还出台了相关方案进行管理和约束。

《清远市城市规划区内容积率偏高项目降低容积率工作实施方案》提出,在我市城市规划区内(含清城区、清远经济开发区和清新区行政范围),于2012年11月14日前已取得规划设计条件或已批准修建性详细规划,且其容积率3.0及以上、以住宅开发为主的经营性用地项目,均为容积率偏高项目,应该降低容积率。其中容积率4.0及以上的项目,原则上降容0.5;容积率3.0及以上至4.0区间的,原则上降容0.3。此外,从2012年开始,我市对新报建项目也逐步实施了控容。

虽然方案提到对降容的项目导致的损失给予政策性补偿,但一些开发商仍因降容将带来损失感到头痛。市区某楼盘原计划容积率3.0,但遇上控容加紧,容积率被降至1.97,建筑面积少了近50万平方米,损失可想而知。这两年来,不少楼盘遭遇了相似的情况,只是受损程度不同而已。

降容会否提高房价? 短期不会,而且可能促进开发商转变思路,打造更人性化、宜居的小区

降容、控容令不少开发商如临大敌,也有部分市民担心,降容后开发商会提高房子价格,购房成本将提高。

在韩世同看来,清远楼市供应量较大,容积率降低的规定短时间内不会拉高房价。市民王先生认为,房价不是一个绝对的概念,如果房子设计得很好,周边环境好,公共服务设施完善,住得舒服,多出点钱也是值得的。

韩世同同时认为,面对降容,开发商不用太过悲观,“降容没什么不好,反而能提升现有物业的价值,扭转清远楼市供大于求的局面”。

如何应对降容给房地产市场带来的变化?李东认为,开发商不必太过担忧。在控容严格的当下,不妨多花些功夫在楼盘的规划设计上,打造人性化、配套完善、宜居的小区,做出品牌,提高房子的附加值。“降容或促开发商转变开发思路,打造更人性化、宜居的小区。”