12家头部房企试点融资 恒大、融创等位于红档这是什么情况？

　　据悉8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。

　　会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

　　会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

　　这印证了《21世纪经济报道》8月13日的独家报道：《独家丨房地产融资再收紧?触及“三道红线”不许增长有息负债》

　　本报报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。房地产企业的“三道红线”为：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　按“三道红线”，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

　　也即，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加;

　　“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%;

　　“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%;

　　“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　8月28日，《经济参考报》报道称，参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(7.080, 0.13, 1.87%)。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。企业需于9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。2021年1月1日起全行业将全面推行相关规则。

　　融资新规暂无明确时间表

　　执行细则仍待落地

　　值得注意的是，21世纪经济报道记者目前了解到，融资新规尚无明确的落地时间表，相关的执行细则也有待出台。所谓“9月底前提交降负债方案”的说法，尚未得到当事各方的证实。

　　有知情人士向21世纪经济报道表示，会议基调是以座谈为主，监管层的主要目的，是通过对几家大型房企的座谈，了解相关情况。但当日并未提出具体的要求，也未公布相关政策执行的时间表。

　　8月26日，标普信评表示，房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展;但短期来说，有可能增加一些企业的流动性压力和再融资风险，进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。这或将是房地产调控政策收紧的重要信号。

　　标普信评认为，未来几个月房地产开发企业的整体外部融资环境，或将从上半年较为宽松的基础上转向偏紧。座谈会与会人员包括银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等部门负责人，以及部分房地产开发企业负责人。与会人员的构成或许意味着房地产融资政策将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的余地将被压缩。

　　房地产开发企业信用质量的分化加速，不过，特大型房企仍有较大融资空间。实际上，房地产也自2017年以来整体处于去杠杆过程中，但各企业杠杆下降程度差异较大。特大型企业(现金规模大于1000亿元的)财务杠杆持续下降，净负债率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79%，处于较为安全的水平。

　　但，部分大型和中型开发企业的融资或将进一步受限，从而对其流动性产生压力。