冯仑：2016年后才能叫“房地产”，之前叫“住宅”

　　【导读】走出舒适区：稳定平衡视野下的中性增长。博鳌21世纪房地产论坛第19届年会，2019年7月26-29日在三亚盛大启幕。十九年来，近两千大咖嘉宾上台发言，其中御风控股董事长、万通集团创始人冯仑就是论坛2001年首届年会的出席嘉宾。近日，冯仑发表了题为“新经济周期下房企的进与退”的演讲，其中讲到了中国房地产进入后开发时代的五个指标。请跟随21世纪经济报道记者张敏，去现场看看。

　　来源/21世纪经济报道

　　记者/张敏

　　编辑/陆宇

　　“从前年以来，……我们自己讨论开始认为(行业)要进入一个好的时候，我们终于可以讲三个字，叫‘房地产’，之前叫‘住宅’。”7月17日，中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京召开，御风控股董事长、万通集团创始人冯仑再现“段子手”本色。

　　冯仑发表了题为《新经济周期下房企的进与退》的主题演讲，冯仑2016年之前的行业称为开发时代，2016年之后为后开发时代。

　　开发时代的特征为：第一，产品主要以住宅为核心;第二，竞争模式简单，是买地、盖房、销售，竞争力的重点为成本、规模、速度。

　　上图：博鳌21世纪房地产论坛2001年首届年会，冯仑出席论坛，现场图片刊于《21世纪经济报道》2001年8月20日第29、32版，论坛背景板带有“21世纪”字样(组委会资料图)

　　冯仑指出，“五个指标让中国房地产已经进入后开发时代。 ”第一，人均GDP超过8000美金;第二，城市空间结构基本确定;第三，除热点一二线城市外，多数城市人口的净增长停止;第四，一线城市、强二线城市逐步进入二手房时代;第五，金融环境、税收环境、利息环境，以及中长期经济成长的环境，都在抑制住宅增长。

　　冯仑说，在后开发时代，产品线变成了全产品线。所谓全产品线，“这时候已经不是住宅了，我们的住宅也出现了销售、租赁，非住宅部分有写字楼、购物中心、物流仓储、度假酒店、健康医疗、教育研发、公共物业等。”

　　第二个是全价值链。“以前只做加工这一块，盖房把它卖掉，和制造业一样，只算一个增值。”后开发时代的房地产，要去研究土地、房屋、租赁的金融化，以及资产处置、不良资产的处置、存量资产的经营，所有这些价值链上的东西都变成后开发时代要研究的事情。

　　第三个是商业模式发生变化。过去的商业模式很简单，建了卖，后开发时代的商业模式则有五花八门的创新。可简单归结为“三分开一统一”，开发商、投资商、运营商三者分开，统一到开发商。