佳兆业危机持续发酵 短期60亿债务压顶

网易财经12月30日讯 受到涉腐传闻的持续困扰，内房股佳兆业仅仅是12月份已经在香港证交所三次停牌，公司高管团队和股权结构也出现大变，而引发此次危机的导火索即旗下深圳楼盘被政府锁定限制销售事件，目前仍未结束，公司何时能走出危机难以预期。

地产投行人士认为，未来公司的融资将会变得非常困难，新更换的管理层也未能在公司运作和战略方向作出说明，恐将导致资本市场担忧进一步加剧。

深圳业务被政府控制 高管层持续震动

今年以来中国反腐重压波及在今年高层一系列雷霆之势的反腐之下行业，向来财大气粗的地产业也牵连甚广。此前雅居乐主席遭遇监视居住，如今佳兆业也深陷不利传闻中。

佳兆业在12月28日晚间公告称，该公司董事兼董事会副主席谭礼宁以及首席财务官张鸿光因有意投放更多时间于个人事业发展提出辞任，本月29日起生效。

这是继佳兆业董事局主席郭英成提出辞任公司执行董事、董事会主席等职务后，公司再度出现高管大变动。29日早间公司再度停牌并表示将有进一步内幕消息公布。

近一段时间以来，佳兆业深陷各种利空。11月底，市场传出佳兆业位于深圳的佳兆业中央广场一期和三期、佳兆业悦峰、佳兆业龙岗大道1号（新都汇家园）以及佳兆业前海等多个项目遭遇深圳划过国土委的锁定，货量高达2000多套。

当深圳房源被锁风波尚未厘清，公司大股东又将旗下已发行股本约11.21%即 5.755亿股转让给生命人寿的全资附属富德资源投资，目前生命人寿于集团的权益将增至约29.96%成为佳兆业第二大股东。

本月10日佳兆业公告称佳兆业董事会主席的郭英成因健康理由辞任公司执行董事、董事会主席等职务，调任将于12月31日生效。而被视为生命人寿旗下大将的叶列理、雷富贵则全线掌舵佳兆业，郭氏家族对于佳兆业的掌控权正逐步隐退。

根据媒体多方报道，,佳兆业的一系列变动是受到了10月份涉嫌严重违纪问题被调查的深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉的牵连，但是截至目前公司尚未有官方的任何回应。而一系列股权转让的行为则被市场解读为“金蝉脱壳”。

国泰君安一位不具名分析师表示，管理层的更换将导致市场对于公司管制、运作战略方向有一定的担心，导致未来公司运作出现管理风险。现在到底是怎样的因素被锁定也没有公布，若事态扩张到全国项目，那即便管理层调整也不会减轻影响。

这位分析师坦言，从现在情况来看，不管之前生命人寿增持还是管理层变动都意在撇清公司跟大股东的关系，都是在有意削弱公司大股东控制权，减轻未来可能引发的伤害。

被锁项目仍可付定金 但何时解锁尚无消息

网易财经注意到，佳兆业被锁房源的范围在持续扩大。公司近期公布数据显示，位于深圳预售期、已落成以及未开发的项目房源纷纷被政府部门限制，预售房源被锁定或开发项目在申报过程中不被当地房管局接受申请所必要的执照、许可证等等，落成项目也不能产权转让或抵押。

这一系列措施意味着佳兆业在深圳所有地产业务处于停滞状态，未来恐涉及项目融资的发展中物业总体量达203.7万平方米，而被限制的达182万平方米，占比89%。

网易财经调查中发现，尽管佳兆业预售的多个楼盘房源被锁定，但依然可以下定金只是不能网上备案。“不会强迫你买，目前只是将楼盘的实际情况讲给你听，可以先给定金，一旦解锁才会进行合同签约、网签备案”，佳兆业位于位于龙岗佳兆业悦峰的销售顾问日前如是对网易财经表示。这个楼盘部分房源依然处于锁定中。

上述人士表示，尽管目前项目可以下定金，但是具体房管局何时解锁目前还未接到消息，大家都在等。毕竟是上市公司楼盘也涉及到民生，签约后肯定会根据合同完成施工进度、按期交房，若出现违约也会参照合同进行赔付。

一位深圳房管局内部人士向网易财经透露，目前佳兆业楼盘只是处于锁定状态，后续到底何时解除上面也没有任何时间表。而深圳规划国土委关于管理局锁定的含义则指房屋处于限制状态或开发商存在违规行为，导致售房系统被管理局锁定。

“目前公司代理佳兆业旗下多个楼盘销售，深圳政府部门如此大面积的不准销售情况尚属罕见，一般只会针对个别楼盘开发商、主要涉及违规情况”，深圳中原地产总经理李耀智向网易财经表示。

他透露，佳兆业在深圳开发多年，业主对其产品以及服务还是有一定口碑认可度，现在发生管理层大的变化还是会引起市场恐慌，让购房者有一定的担忧。

据悉，2014年1-11月佳兆业实现合约销售合共约271.816亿元，而合约销售面积则为2656205平方米，平均售价约为每平方米10233元。完成全年300亿元销售目标九成以上。此前深圳区域销售额已超过60多亿元。

李耀智认为，从代理经验来看佳兆业近年来产品都比较贴近市场，年初推出不少优惠加快销售进度，年底销售业绩还不错，虽然目前已有一个多月尚未销售，若此后解锁了一两个月不销售影响也不太大，很多楼盘推货节奏也会出现一两个月无货销售情况，这个是可以调整的。

除了深圳其他区域是否有上述被锁定情况呢？佳兆业广州人士表示，目前佳兆业广州楼盘一直正常销售，预计元旦白云区的新项目将要开放。

短期60亿债务承压  律师称应公开锁定原因

在标普、花旗等多家投行机构看来，关于深圳市政府何时会取消上述销售限制，目前仍缺乏可预见性，此举必然会影响公司销售、导致资金的压力。

据佳兆业2014年中期报告显示，有多笔债务将在2015年偿还，其中一年期的债务达到60亿元，而不受限制的现金为93.8亿元。

标普认为佳兆业集团深圳若干个项目被政府限制销售后，2015年销售前景和融资能力以及流动性状况恐会明显恶化；此外政府对佳兆业集团相关审批的暂停将拖延该公司深圳的项目建设和开发，以及未来的拿地行为，影响或将在长期内拖慢该公司的增长，削弱其流动性。

据分析，佳兆业在深圳市场的项目今明两年将贡献超过20%的总销售额，在佳兆业集团的房地产销售构成中，一线城市深圳（平均售价高）的项目利润率最高。上述遭遇锁定的楼盘中，佳兆业城市广场当前报价逼近2.9万元/平方米，佳兆业悦峰约2.5万元/平方米、佳兆业前海广场更是报价达4万元/平方米。

但在深圳资深律师赵国彬看来，从目前行政范畴来看并无锁定这个法律说辞，但是对于上市公司比较大范围锁定房源，影响还是颇大的。值得注意是，不论是否涉及某些调查，目前还仅仅是调查阶段并未进入法律程序，所以政府处理方式及程序步骤都值得商榷。

“高管离职除了可能所谓避避风头，其次可能也是为广大股东有所交代、一种类似自罚的行为”，赵国彬表示，若在预售过程中，房地产公司确实违规操作就算更换了管理层也不能撇清关系，现在政府应该书面公开原因毕竟这是上市公司涉及公众利益，厘清关系。（朱玲）