聂梅生：楼市形势严峻 下一轮发展需依靠改革

网易财经12月7日讯 尽管房地产市场在政策刺激下开始呈现回暖迹象，但业内人士认为，当前的局势并不能称之为乐观。“市场局面依然严峻，”全联房地产商会会长聂梅生昨日在第二届平安地产金融创新论坛上表示，房地产的下一轮发展需要依靠土改、金融体制改革以及调整供需。

聂梅生认为，在下行的数据刺激下，今年“930”出台货币政策非常重要，对房地产的10月份、11月份起到了很大的托市的作用。

根据统计局发布的10月全国房地产开发和销售情况的数据显示，10月份全国住宅销售面积9938万平方米，环比与同比分别下降6.0%与3.4%，住宅销售额5859亿元，环比与同比分别下降5.5%与3.1%，销售均价与9月基本持平。

而聂梅生仍用“严峻”来形容当前中国房地产的市场局面，数据显示，国房景气指数最低点出现在2009年10月份，为94.74%，今年10月的数据为94.76%，已接近该最低点。“94.76%和94.74%和09年的金融风暴是不是一样，到现在再不会出现一个强刺激，所以我认为这个低点堪称回到了09年的低点之后会是一个软着陆的开始”，聂梅生说。

在聂梅生看来，房地产下一轮发展要靠土改和金融体制改革，“这一次央行出台的政策当中有两条非常好的，一个是REITs一个是MBS就是资产证券化”。

据聂梅生公布的数据显示，近年来，房企从银行获得资金数额基本持平，但企业自筹的资金从去年9月份的3422亿元增长到今年同期的4697亿元。“银行在开发贷当中增加不多，但是这部分的钱列入了企业基金，比如信托、基金、并购都在这一块，融资成本大大提高，如果这一点银行的正规放贷7%、8%的利率，企业自筹形成的就变成17%、18%，今年一季度的情况非常严重。”

聂梅生认为，在不同的时期需要使用不同的金融工具助力房地产市场发展，“让银行的利率能够有一定自主决定权，而不是全部都走到信托这样的一些理财产产品里面去。如果行业有一个微笑曲线，上游是靠土改和房地产体制的金融创新。下游主要靠传统商务、互联网经济以及物业的大数据时代管理等来带动供需。”（网易财经 安冉）