恒大5万/平地王陷尴尬 周边地价悬殊开工缓慢

图：恒大东坝地块正在建设自住房的地基，可定价部分还未开工

网易财经11月14日讯 网易财经从北京土地整理储备中心了解到，定于11月21日公开拍卖的朝阳区东坝南区1105-659、029地块，起拍楼面价仅1.64万元／平方米。而与该地块相邻的恒大地王项目，是去年11月北京地价高位时获得，楼面价超出5万元／平方米，目前陷入尴尬，时隔一年后仅自住房部分缓慢开工，自定价部分仍无法动工。

东坝板块土地成本悬殊

位于北京东北五环外的朝阳区东坝乡，虽然至今配套匮乏，仍保留城乡结合部的景观，但却是去年北京土地市场最热门的区域。去年11月21日，恒大以51.35亿元、配建11.2万平方米的自住房的代价进驻东坝，刷新去年北京的总价地王。除去限价房和自住房部分，该地块总共20.84万平方米的建筑面积还剩下不到8万平方米，折合楼面地价地价已经超过了5万元／平方米，成为区域单价地王。

恒大当时击败了众多对手，包括中海、中粮、远洋、住总融创联合体、保利首开联合体、葛洲坝方兴联合体等众多品牌开发商也参与了该地块的竞拍，但恒大势在必得。

对于恒大在这块地上“拼命”的表现，外界都认为这是其在北京的战略所致。去年以来，恒大有意调整结构，将资源向一二线城市倾斜，并大幅度增加这些区域的土地储备。但去年7月恒大首次进入北京后，仅获两个纯政策性项目，没有任何可自主定价的楼盘。为了能真正立足北京，必然要在纯商品住宅方面有所建树。

同时，恒大拿地的胆量也押注在北京房价会快速上涨之上。恒大刚拿地时，业内普遍预计其项目建成后售价要达到8～10万元/平方米，尽管这意味着区域房价至少要涨一倍以上才可以支撑。

同时，东坝板块的土地成本之悬殊，堪称北京土地市场短期内激烈混战造成的典型范例。

在恒大拿地数日前，保利首开联合体在其以南相邻的位置获得一幅土地，总价21亿，楼面价3.7万平方米；继恒大之后，首城置业也以21.45亿竞得恒大项目以西相邻的一幅土地，楼面价3.25万／平方米。而本月初则曝出了1.6万元/平的地块还流拍。

在这种情况下，拿地成本相对较低者尚有回旋余地，而拿地最贵者则被套得最牢。

商品房部分迟迟不开工

实际上，恒大高价拿地后业内已经就有唱衰声，但在去年火爆的行情下质疑者还是少数。今年市场急转直下后，这种曾经担忧的风险已经成为现实。

今天上午网易财经在东坝看到，时隔一年，这一板块目前整体开发进度都较为缓慢，道路空旷，大片土地被施工围栏包围起来。其中，保利首开地块上一栋楼已经盖起了四五层。该项目售楼处销售人员表示，正在建设的是自住房部分即丽湾家园，其他区域规划建设别墅，预计2015年开工。相隔不远的恒大地块挖出了一个巨大的地基，首城置业地块仅仅用围栏围住，没有任何动静。

一位恒大知情人士表示，恒大东坝项目目前正在建自住房和限价房，商品房部分还没有动。“什么时候动工还没有消息，可能是明年，至于定价则更不可能公布了，”该人士表示。

导致这些项目开发进度缓慢的是当前仍然低迷的房地产市场。从东坝区域来说，房价从去年涨过一轮之后就一直徘徊不前。目前，与恒大、保利首开等项目相距不远的再售项目首开常青藤项目，为低密度的7、8层板楼，一手房最新一期开盘售价为3.6万元／平方米，与去年同期报价持平。

“行业里也在观察恒大到底要怎么做，拿地成本确实太高，定价低了直接亏本，定价高了现在这个市场根本就支撑不了，如果硬要推出来却没有卖不掉，把品牌做砸了重启更难，所以根本就没法做，只能放着等市场回暖再说”，亚豪机构市场总监郭毅表示。

但等待仍然是需要付出代价的，有业内人士指出，“地王操盘本来就不易，如果市场判断出现踏空性失误，就会酿造更大的风险，陷入被套牢的困境，短期内肯定是会无力回天，只能放缓开发节奏，这也使得项目开发成本增加，大量消耗利润。”

此前多年深耕三四线城市的恒大，进入北京第一个纯商品房项目就遭遇困境，使得恒大对房地产老本行更为审慎。在今年8月中期业绩会上，恒大地产董事长许家印表示，以后除非很好的地，恒大将不怎么拿地了，“卖多少房子拿多少地”。(网易财经 李芊)