交行:楼市供求关系明年或转变 政策还具放松空间

网易财经10月24日讯 今日国家统计局公布了9月的房产数据，70个大中城市房价环比无一上涨，房价环比继续下降，但降幅有所收窄。9月份70个大中城市中，除厦门新建商品住宅价格环比持平外，其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降。虽然房价环比下降，但降幅相比8月份有所收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比8月份收窄0.2个百分点。其中，最大降幅为1.9%，比8月份缩小0.2个百分点；降幅高于1%的城市有29个，比8月份减少14个；降幅比上月收窄的城市有44个，比8月份增加23个。

中原地产首席分析师张大伟表示， 这是70城市新建商品房住宅三年来的首次全面下调，跌幅达到了1.2%，二手房同比跌幅也很明显。他认为，房价已跌回一年前，这意味着最近一年来买房的人大部分都亏了。

交行发布报告称，9月房价全线停涨，投资销售全面走弱。在政策持续放松的利好影响下，四季度房地产市场有望小幅回暖，成交降幅逐渐缩小。预计年内供求关系不会改变，但今年投资和新开工增速的持续低位将可能对明年的供给状况产生影响，进而导致供求关系出现转机。在政策方面，预计还具备放松空间，下一步可能在调整住房交易税费上做文章。

一、房价全线停涨，投资销售全面走弱

房价环比无一城上涨，同比年内首次告负。9月全国70个大中城市新建商品住宅环比均价已连续第5个月环比下跌，跌幅为1.02%，较上月有所缩小。70城中，除了上月环比上涨的厦门本月恢复持平，其余69城全线下跌，4个一线城市下跌幅度更为显著。同比来看，70城均值出现今年以来的首次由正转负，较去年同期下降1.2%。

图1  70个大中城市新建住宅均价同环比双跌

数据来源：国家统计局，交行金研中心

投资增速持续下探，拖累固定资产投资。1-9月，全国房地产开发累计投资68751亿元，同比名义增长12.5%，增速比1-8月份回落0.7个百分点。这是房地产投资增速连续第9个月回落，继续低于固定资产投资增速且差距持续拉大。房地产投资的不景气拖累固定资产投资增速创出13年来的新低。

图2  房地产投资增速持续探底

数据来源：国家统计局，交行金研中心

市场成交情况萎靡，预期层面改善明显。1-9月，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点；商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月份持平。三季度以来地方开始松绑限购、限贷政策，尽管政策放松的效果还未充分显现，但从看房人数增多的现象来看，购房者的入市意愿增强，预期层面有了较大改善。

图3  前三季度市场销售同比持续负增长

数据来源：国家统计局，交行金研中心

二、四季度回暖预期强烈，政策放松还有空间

央行“9·30新政”给予处于市场观望的各方一颗定心丸，预计四季度房地产市场将小幅回暖。受政策放松利好影响，置业者购房热情将提高。尽管近期部分楼盘传出涨价声音，但结合上市房企前三季度的业绩预告来看，涨价多为噱头，出货才是目的。大多开发企业前三季度的销售业绩与年度目标距离较大，加上费率和库存压力，借机涨价不会是大多开发商的年内策略选择，以价换量仍是首选。预计成交降幅将逐渐缩小，房价难以显著反弹。

供求关系年内不变，明年可能出现转机。利好政策出台后供求关系不会马上改变，市场还面临一段时间的消化过程。政策的细化、落实和博弈本身也需要时间，比如个人房贷政策的调整，预计银行将逐渐回归到9折或95折。此外对于一线城市来说，受“普通商品住房”标准的限制，新政针对的改善型需求涉及面并不广，更多是预期上的转好。而明年全局上的供求关系则可能发生变化。今年以来投资增速持续低位，新开工状况更是2008年以来的最差，年初以来的各月均保持同比负增长，这将可能对明年的供给状况产生影响，进而改变供求关系，使明年房价走势出现转机。

在政策方面，预计还具备放松空间。按照我们之前预计的政策放松路径：松绑限购——下调个人房贷利率——降低二套房贷款门槛——调整公积金贷款政策——降低交易税费……下一步政策放松可能在调整住房交易税费上做文章，特别是二手房营业税和个税方面可能做出调整。除此以外，各地方政府将继续对前期已出台措施的适用范围进行进一步拓宽。