机构：三轮救市未显效 全靠政策等于临渴掘井

网易财经10月21日讯 今天国家统计局发布了前三季度房地产市场运行情况的数据，多家机构随即发布了相关解读。其中亚豪机构指出，今年以来全国楼市低迷，地方政府纷纷通过解绑限购限贷、减免税费等方式提振楼市，个别严重供过于求的城市已经开始了第三轮放松政策，但单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，全国商品房销售数据的持续恶化充分印证了这一点。

房地产投资增速继续下滑

机构：当前全国市场形势趋于恶化

按照国家统计局的数据，今年前三季度，全国房地产开发投资68751亿元。这意味着这一指标已经同比增速连续8个月下滑。其中，1-9月的增速比1-8月份回落0.7个百分点，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

对此，亚豪机构的报告指出，2014年以来全国房地产开发投资始终增速下滑，1-9月增速回落0.7个百分点，创下近4个月新低。开发投资额增速下滑反映出当前全国房地产市场形势趋于恶化，特别是在今年住建部大力推进保障房建设，1-9月完成投资10700亿元，已占到房地产开发总投资的16%的情况下，仍未能弥补商品房开发投资的疲软。预计未来几个月，地方政府还将继续出台新一轮刺激政策，从而拉动房地产、拉动经济。

上海易居房地产研究院和链家地产市场研究部的分析指出，目前房地产投资额同比增幅是5年来的新低。主要原因在于行业持续低迷，市场降温态势依旧，在库存压力较大的情况下，房企对后市的预期偏谨慎，工作重点放在了去库存、缓解资金压力方面，导致投资力度放缓。两家机构均对四季度作出向好预判，称房地产投资同比增幅将趋于平稳。

商品房销售量同比依旧下滑

机构：地方救市刺激作用不明显

商品房销售方面，1-9月份商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。其中，住宅销售面积下降10.3%，办公楼销售面积下降9.5%，商业营业用房销售面积增长7.0%。商品房销售额49227亿元，下降8.9%，降幅与1-8月份持平。其中，住宅销售额下降10.8%，办公楼销售额下降19.7%，商业营业用房销售额增长6.8%。

亚豪机构指出，为避免房地产市场交易量的失速下滑，今年由中央到地方纷纷放宽调控政策，个别严重供过于求的城市已经开始了第三轮放松政策，但单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，而这种透支型消费也难以长期持续，全国商品房销售数据的持续恶化充分印证了这一点。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入，楼市成交量上升的基础才是坚实的。

上海易居房地产研究院也表示，目前商品房销售面积整体呈现跌幅逐步加大的态势，虽然6月以来，全国多地松绑或取消了限购，但由于信贷政策依旧从紧，市场刺激作用不明显，导致前三季度楼市依旧未见起色。9月底“央四条”的出台，预计今年四季度和明年上半年，随着各地松绑信贷政策的落地，商品房同比跌幅整体将趋于平稳或收窄。

不同于前两家较为悲观的预判，链家地产市场研究部则表示，从9月当月来看，住宅销售面积与销售额均较上月有较大幅度的提高，一方面与房企的优惠促销有关，另一方面在金九销售旺季房企加大推盘带动销售。近期信贷政策松动后，整体市场尤其是二三线城市或将会迎来一波成交行情。

新开工面积降幅进一步收窄

机构：销售不利明响新开工热情

前三季度，房地产开发企业房屋施工面积673230万平方米，同比增长11.5%，增速与1-8月份持平。房屋新开工面积131411万平方米，下降9.3%，降幅收窄1.2个百分点。其中，住宅新开工面积91754万平方米，下降13.5%。房屋竣工面积56504万平方米，增长7.2%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积43269万平方米，增长5.1%。

亚豪机构的分析指出，房地产施工面积增速开始由6月、7月11.3%的底谷温和复苏，增速回升0.2个百分点，目前房屋新开工面积虽然仍在下降，但相比今年1-2月27.4%的降幅来说明显收窄。上海易居房地产研究院指出，房屋新开工面积同比增幅今年年初大幅下滑至负增长区间后，3月以来，特别是7月以来呈现逐步收窄态势。预计今年四季度房屋新开工面积同比跌幅将继续收窄，全年新开工量或与上年基本持平。链家地产市场研究部指出，今年的住宅新开工面积明显大幅低于往年水平，销售的不利明显影响了新项目的开工热情。

土地成交量跌幅有所加大

机构：利好不断房企仍然保守

开发商新拿土地方面，国家统计局数据，前三季度房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-8月份扩大1.4个百分点；土地成交价款6781亿元，增长11.5%，增速回落1.3个百分点。

亚豪机构指出，当前开发商在政策层面频频传来利好声音的前提下，仍然理性保守，聚焦于加快开发销售步伐。同时，这一现象也表现出此前开发商土地储备量过大，存货周转率过低导致资金面紧张，部分城市已经出现房地产行业的产能过剩，因此房企普遍加速施工销售并且减少购置土地。

链家地产认为，目前房企投资拿地的意愿依然偏弱，但值得注意的是近期个别一线城市如北京，10月份土地市场热度有所升温。同时，二三线城市拿地的态度或仍趋谨慎，但是不排除资金实力较强品牌房企以及成交向好的城市房企的拿地意愿上升。预计四季度整体市场没有大幅回暖前，这一趋势不会改变。

上海易居房地产研究院则表示，全国土地购置面积降幅四季度仍将下行。此外该机构指出，全国土地购置均价增幅小幅上升，价格再创历史新高。此外该机构指出，从价格看，前三季度全国房地产开发企业土地购置均价2824元/平方米，同比增长16.8%，增幅较1-8月份上升0.3个百分点，主要是近期出让土地中，优质地块成交占比较高。同时地方政府尚未明显降低土地出让底价，而地价与房价走势已经背离，不具有持续性。

房企资金增幅继续收窄

机构：房企唯有通过加快销售自救

开发企业资金到位情况方面，1-9月份房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增长2.3%，增速比1-8月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款16288亿元，增长11.8%；利用外资430亿元，增长9.9%；自筹资金37535亿元，增长11.5%；其他资金35616亿元，下降9.1%。在其他资金中，定金及预收款21582亿元，下降11.1%；个人按揭贷款9794亿元，下降4.9%。

亚豪机构解读表示，房地产开发企业到位资金虽然仍保持上涨，但增速明显下滑，今年1-9月2.3%的增速水平创下自2008年以来近7年新低。资金来源中，国内贷款增速一路下滑，体现出当前央行的货币工具SLF仅能缓解短期流动性紧张，与开发企业的资金需求存在期限错配的问题，两次定向降准流入房地产行业的资金量也并不大，如果央行新的创新工具PSL能够加快推进，预计有利于解决房企面临的资金困境，但在此之前开发企业只能主要依靠加快销售来自救。