住宅市场持续受挫 地产基金借道并购抄底商业

网易财经10月16日讯 楼市行情持续走低，地产企业之间洗牌分化愈发明显，地产圈内并购事件迭起。9月底央行一剂救市新政指向MBS，意在盘活存量信贷资产，地产基金亦蠢蠢欲动。网易财经注意到，今年以来，不止是万科、绿地以及融创这样大型房地产公司进行项目并购，而地产基金也联手房企瞄向国内一线城市的商业项目，拟发行并购基金抄底市场。

采访中德信资本董事长陈义枫透露，现在房地产行业是弱周期，进入存量房时代加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，并购或成为地产基金新的方向。

房企销售表现平平  拿地节奏放缓

楼市持续下挫，掀起中央以及地方政府的大规模救市之举，然而央行放话松绑房贷但目前来看执行效果仍未凸显。万科、保利、恒大等9月的销售、拿地投资等情况尚属平平，多家机构监测数据也差强人意。

据上海易居最新统计数据显示，9月份，万科、恒大、保利等大房企新增土地储备面积98万平方米，环比下降79.2%，同比下降85.7%。

中国指数研究院统计则显示今年前9个月，20大标杆房企合计拿地仅2028亿元，相比2013年同期的3698亿元，减少了1670亿元，降幅达45%。

其次销售方面，9月份，10大房企新增供应面积625.7万平方米，环比上升36.4%，同比下降33.6%。9月份，10大房企销售金额为560亿元，环比下降5.7%，同比下降4.8%。2014年1月9至月，10大房年初累计平均楼板价8054元/平方米，环比上升5.6%，同比下降1.2%。

以龙头万科为例2014年1-9月份，公司累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，分别比2013年同期增长15.0%和16.0%。其增速明显减少。

在日前2014德信资本房地产金融高峰论坛上陈义枫认为，从政策和市场两方来看，当前仍处于弱周期，且未来两年以内仍将小幅走弱，但下探幅度有限。央行新政可以对冲下行压力，平复弱周期下探的幅度，避免出现楼市大起大落的局面。

采访中多位机构人士表示，由于经济下行尚未明朗，乐观与否仍还看不到，对房地产行业仍持预期走弱态度。

行业龙头万科近期亦公开发声表示，万科不会积极涨价也不会积极降价，而是坚持积极定价，建议行业“中性”对待上述央行新政。

地产基金拟并购抄底商业项目

随着地产行业持续调整，房地产行业“大鱼吃小鱼”已成普遍。据清科集团监控统计，2014年上半年中国并购市场完成的784起并购交易，并购案例数方面，房地产以91起交易、占比11.6%。陈义枫认为，未来中国的新房竣工面积、销售面积非常难以突破2013年的峰值，今后增量很难跨越。房地产进入存量时代，地产行业的分化在加剧，整合速度明显加快，新一轮并购浪潮需要巨大的资金供给，低吸高出。

网易财经注意到，住宅市场低迷，让早些一直专注住宅市场的德信资本，也开始逐步转头商业地产方向。最新一款并购基金投降深圳某临街商铺，最高募集资金余额不超过人民币5000万元。

针对当前商业地产供应扎堆影响，陈认为，各种行业投资都有风险，地产基金投资商业地产主要还是向一线城市选择并购标的，特别是成熟的位置，实现短周期高运转，不会考虑购物中心，毕竟一线城市城市的需求量是有保证，需要精准判断。对于未来项目受益到底如何该人士尚未透露。（朱玲）