兴业银行：楼市调控全面放松 需求疲弱格局难改

网易财经10月1日讯 9月30日，人民银行和银监会联合发出通知，要求“进一步做好住房金融服务工作”，对房地产贷款相关政策进行了调整。

兴业银行对此评价称，这是自2010年9月29日上次房地产贷款政策出台以来的首次调整，标志着房地产调控由从紧转向全面放松。从抵押贷款来看，只要当地地方政府没有限购，此次调整之后的房贷已无任何特别限制：首套结清后二套视同首套；过去禁止发放贷款的三套及以上住房、外地居民目前都已可以获得贷款。从对房地产开发商来看，也明确支持其融资需求，除信贷之外，还明确鼓励其发债和开展 REITs 试点。

为支持首套和改善型普通自住房，本通知支持银行发行专项金融债和房地产资产证券化，后者意味着重启了 2008 年之后即暂停的房地产贷款资产证券化（MBS）。

本次政策调整，实际上主要是释放了二套房、改善型需求的潜力，预计会对房地产业下滑起到一定缓冲作用，但考虑到市场预期已经逆转和供需结构的失衡，预计无法根本扭转房地产需求疲弱的格局。

考虑眼下政策的调整，还应着眼于让房地产业“软着陆”，因此，在本通知正式放开了房地产企业的债务融资的同时，还应当立即放开其股权融资。

此次放松之后，第四季度还可能启动全面降息。

房地产调控转向 ——评央行的房贷政策调整

1、四周年后，居民抵押贷款全面放松 9月30日发出通知，距离上一次央行发出的明确房地产贷款政策的2010年9月29日（即银发〔2010〕275号）恰好四周年。仔细对比两次政策，相关政策全面转向，这标志着限购政策的正式终结。 在居民抵押贷款方面，放松至少体现在四个方面： 第一是在首套房方面，明确首套房最低利率可以到基准利率的0.7倍，重新回到了2008年下半年和2009年金融危机最严峻时期曾经执行的下限水平。根据如果按照5年以上期限商业贷款基准利率6.55%计算0.7倍，则只有4.59%，与同期限公积金贷款利率基本相当，低于5年期政策金融债收益率4.63%（银行的资金成本肯定显著高于这一水平）。也就是说，目前在实际操作中对首套房执行基准利率0.7倍的利率事实上是不可能的，但明确给出来（在2010年9月30日的政策中，并未明确给出首套房贷的利率要求）仍然传递了强烈的宽松信息，而且也为应付未来房地产市场的变化留出了足够的下限空间。

第二是在二套房方面，明确首套房贷结清的，第二套房贷可以视为首套房。这就意味着，首付可以从此前的50%下调为30%，贷款利率也可以由1.1倍下调。第三是在三套房方面，先前完全不允许贷款，而本次则是在不违背地方限购的情况下，允许商业银行自行确定首付和利率。 第四是在对外地居民购房贷款方面，放弃了先前必须有在当地一年缴税或社保证明地要求，而直接由商业银行自行决定；这也意味着，除非当地政府仍有特殊限制政策存在，否则，对外地居民的房贷政策重新与本地居民完全接轨了，包括在首套、二套、三套房及以上住房方面。

2、对房地产企业融资全面放松 首先，本次对于房地产企业的融资，使用“支持”的用语，折射出积极宽松的政策导向。对于开发商，也没有了此前通常都加上的诸如“中小套型普通商品房”之类的限定，而是以“有市场前景”的限定取代了。 其次，明确开发商国内债券融资渠道重新正式打开，“支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。

3、房地产资产证券化（MBS）2008年后首次开闸 虽然从性质上说，房地产贷款由于有清晰而可预期的现金流、期限较长、违约率较低，因而，特别适合作为资产证券化标的，但在2008年之后，国内的房地产资产证券化（MBS）事实上被暂停了，主要是因为两大原因：一是，美国次案危机，让我国一下子对资产证券化畏如洪水猛兽；二是，也恰逢国内强化房地产调控，甚至引入了“限购”，因而隐含着房贷不受鼓励。这次的通知。

事实上从政策层面让MBS重新启动了，但范围仅限于“首套普通自住房和改善型普通自住房”。 与此同时，该通知还允许发行专项金融债，以“专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放”。这种待遇，此前只有小微企业贷款、三农贷款享受过。由于仅限于“首套”和“改善”，因而仍具有强烈“定向调控”和“结构性”的意味。

4、PSL支持范围隐含地扩大了 在“加大对保障性安居工程建设的金融支持”方面，除了例行表述外，本次通知还表示：“对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围。”这意味着，“地方政府”规划的、公租房和普通商品房都可以纳入“棚户区改造”的再贷款范围，这是传统“棚户区改造”为外延的扩展，自然也意味着央行再贷款（PSL）支持范围的扩展

5、上述政策评价 首先，本次政策调整，央行将更多的选择权留给了市场。与以往直接规定贷款条件相比，本次通知则把更多的选择权留给了市场。比如，首套首付不低于30%，如果金融机构愿意要求更高的首付比例也未尝不可；对于第三套及以上住房，则完全将首付比例、利率设定都交给了金融机构。这样使得金融机构能够在“稳增长”和“防风险”之间做到更好地平衡，也有利于在不同地区实行差别化政策。

其次，有一定缓冲作用，但支撑效果有限。过去五年里执行的“限购”，当时是为了控制房地产过热，而70个大中城市的房价，到8月份环比已经只有1个城市仍在上涨，1个城市持平，其余都在下跌，形势已经逆转，客观上需要政策进行调整。尽管在前几个月中有越来越多的城市放松限购（目前只有京沪广深四个城市仍在执行限购，但我们预计不久也将全面解除），但目前房地产的销售并无起色。截止到8月份，房地产销售增速已连续8个月负增长，而且跌幅还有扩大迹象；房地产新开工面积累计同比增速跌幅自5月份后有所收窄，但总体仍处于负增长区间；房地产开发投资累计增速则持续放缓。不少人士将上述疲弱的市况归结为“限购”虽然松动了，但“限贷”并未松动，本通知就是意在解除“限贷”，但我们认为最终效果有限：第一，房地产的供给和需求之间仍存在结构性不平衡，二、三、四线供给过多而需求则不足。目前房地产企业在东部地区的投资仍处于历史低位，可以显示这一点；第二，进入2014年以来，越来越多人预计未来房价难以大幅上涨，在房屋租金回报率远远低于同期限存款基准利率的情况下，这意味着解除限购不会诱发更多投资或投机性需求涌入购房市场，销售回升需要主要依赖自住性需求（首套和二套）的支持，由于绝大部分城市房价同比仍未下跌，对于首套来说，买不起的仍然买不起，因而，此次主要可以增强和释放的应该是二套房的购买力，因为如果第一套结清可以视为首套房，事实上有利于购房人扩大杠杆，但第二套房仍具有一定的投资特性，居民的购买意愿会受到投资预期收益率的一定影响。