外资悄然加码内地商用物业 供应过剩回报仍堪忧

网易财经9月5日讯 内地楼市持续低走，万科、绿地、碧桂园、富力等龙头房企纷纷瞄向海外市场时，部分外资已开始悄然抄底加码内地商用物业。日前，新加坡政府产业投资有限公司在中国境内从事房地产投资公司RECOSIA CHINA PTE LTD旗下子公司以16.5亿价格收购了万科旗下子公司上海万狮置业90%的股权从而获得位于上海虹桥一11万多方的写字楼物业。

网易财经梳理发现，无独有偶，在华南区域作为全球最大办公解决方案供应商欧企雷格斯近期在广州、深圳、福州以及珠海昆明等地新增6个写字楼物业办公中心、整体总量超过20家。世邦魏理仕研究部中国区主管陈仲伟透露，受银行信贷收紧、买卖双方对于定价预期存在差异、及现有优质物业供应不足等因素影响，截至2季度中国投资市场表现平淡，但投资者对于成熟市场核心物业投资仍关注，从数据来看中国投资额仍高居亚洲市场第四位。

新加坡等外资热衷接盘一线商用物业

近一年来，随着万科、绿地、碧桂园以及富力等越来越多的内地房地产企业出逃内地楼市，寻求海外项目庇护时，近期以新加坡境内的资本尤为活跃，正悄然进入内地商业地产。

今年4月初，小超人持有的北京盈科中心以9.28亿美元资金卖给了来自新加坡的私募基金基汇资本旗下Vinter Star Limited，也成为海外私募基金在中国最大宗单项物业收购案；

8月底，万科正式公告与美国凯雷投资集团签下合作意向书，双方拟建立资产平台公司和商业运营管理公司，而成立资产平台公司，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权，拟以收购股权或资产的方式收购万科所拥有的9个商业物业，凯雷也借此进入国内一二线城市商业；本月，新加坡政府产业投资有限公司又收购万科上海子公司股权获得以虹桥商用写字楼物业。

从华南来看，截至2014年上半年，作为全球最大办公解决方案供应商雷格斯已在广州、深圳、佛山、珠海、福州、厦门、长沙、昆明等华南地区多个中心城市，新增写字楼物业办公中心6家、总量超过20家。雷格斯华南区区域总监梁敏渝向媒体透露，将会继续拓展内地新的市场，深化布局华南区。

世邦魏理仕数据显示，从亚太跨境投资来看，截至2季度中国市场投资总额环比增长16%，至36亿美元。尽管受楼市影响投资者情绪有所减弱，中国仍位列亚太市场第四位。

供应过剩  回报或走低

在上述机构2014年上半年跨境地产投资数据中，网易财经注意到，北京、上海仍是全球热门的投资市场，2014年跨国投资同比增长40%，达到162亿美元，而北京上半年市场吸引全球跨国投资资金总额6%。同期去年上海市场为5%。

此外在众多投资物业中，写字楼仍然是最活跃投资对象，占比物业总量的63%，而其次是酒店投资25%，最差就是综合体投入2%。

陈仲伟担忧表示，内地楼市抑压措施使得部分境外房地产基金持观望态度，等待市场供过于求可能带来的价格下降和租金疲软。

据悉，以零售物业为例一线城市，已完工项目正以不足5%的收益率促成交易。  虽然一线城市的定价尚未被市场低迷情绪所影响，二线城市的收益已经开始小幅下降。

标普分析师李春燕在近期商业地产观察中也表示，以实际情况来看，国内商业地产过度建设和需求不足已推高库存和空置率至很高水平，在三四线城市尤其如此。

同时她认为，无论开发商或投资者采取的建设并持有或建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景将使得行业提升风险，并限制回报。（朱玲）