万科香河项目低价预售 引领环北京楼市降价潮

网易财经8月18日讯 国内房地产市场的下行压力逐渐延伸到北京等一线城市，以万科等为首的房地产龙头企业率先实施价格策略的调整，也为区域性市场的价格走势奠定了基调。

网易财经获悉，继上半年万科橙成为北京周边楼市降价项目领头羊之后，近期位于河北省香河县的五矿万科城推出低至6300元／平方米的精装房源，不仅远低于此前宣传的8000元／平方米，甚至低于周边项目毛坯房价格，此举也被视为环北京楼市降价潮的最新动作。

万科在香河低价预售 环北京项目再降价

五矿万科城位于河北省香河县以北的京哈高速北侧，距离北京市中心约60公里。该项目从今年4月北京春季房展会期间首次亮相，当时万科的销售人员告知网易财经，项目预期售价为8000元／平方米。

如今过去3个多月，随着该项目样板间的开放而出炉的预售价格均价仅为6600元/平方米。网易财经日前现场了解到，该项目实际定价远低于早前宣传，首期推出的高层、小高层精装修产品，预计起价约6300元/平米，精装修标准为1500元／平方米。

据了解，该项目折扣方面包括根据不同付款方式的95折至99折，以及2万抵5万、“零首付”等电商合作优惠。五矿万科城项目负责人表示，目前蓄客“还可以”。

作为业内龙头，万科项目的价格走势一直具有风向标作用，如今香河项目开盘价低于预期，此举也被外界解读为大幅度降价。

不过北京万科在回复网易财经询问时表示，万科项目产品一贯遵循市场规律，在严格遵守政府相关部门指导价格的规范下制定定价策略，五矿万科城属于纯新项目，不存在降价一说。

香河五矿万科城的低价开盘之举，与今年3月位于北京大兴天宫院板块的万科橙项目如出一辙。当时，万科橙在前期宣传中表示将出售的是2.7万元/平方米的精装修房源，实际最后则以2.1万元/平米开盘，产品也变为毛坯房。

万科橙作为北京南郊天宫院板块首个以价换量的项目，引起业内外极大关注。当时，万科也解释称纯新盘低于预期不能算降价。但之后万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆对媒体承认，万科橙最早的价格计划比实际开盘要贵三千元钱左右，调价的原因主要是开发商有资金成本压力。

此外值得注意的是，目前五矿万科城一期产品9月份才能开盘，但是现在已经可以选房。据销售人员介绍，“目前交2万可以排卡，交5万即可锁定房源，因此最低的6300元/平方米的一批房源已经被选光了。”

面对是否有内部认筹的质疑，北京万科回复称，项目目前还处于蓄客阶段，仅通过网易、链家等电商针对意向房源进行排卡，可享有一定的优惠，但项目尚未进行房源认购。

精装房比毛坯房便宜 分析称回笼资金为首选

根据网易财经在香河的实地调查，五矿万科城的定价明显低于周围楼盘。离万科项目不远的富力新城，当前毛坯房源价格为6500元～7000元／平方米，精装房源销售价格为7800元／平方米，河北开发商兴达地产开发的香汐、大爱城等主要楼盘价格也大致相当。

富力新城的销售人员则表示，五矿万科城是一个纯新盘，缺乏配套，因此才会定价低。亚豪机构首席分析师郭毅也表示，纯新盘首期卖的是预期，不如已开发的项目所见即所得，让购房者心里踏实，因此纯新盘一般都采取低开策略。

但即使考虑到这一因素，万科的定价之低还是超出了预期。香河五矿万科城的一位销售人员表示，7月中旬公司定价出来后，连销售人员都感到惊讶，“由于万科在住宅方面的品牌优势，一般定价比其他开发商贵个10%很正常，现在这个价确实比较低。”

2012年5月份，万科与央企五矿建设联手以1.56亿元摘得目前五矿万科城的用地。据万科集团2013年年报显示，与五矿合作开发的五矿万科城（廊坊欢庆城）项目，万科占股50%。占地面积约13万平方米，建筑面积22.1万平方米，2014年计划开工面积10万平方米。

这是万科自2010年卷入香河政府土地违规圈占风波，并被迫退地后又重返香河的首个项目。也由于圈地波折，万科真正进入香河的时间晚了两年，导致开发周期赶上市场下行，使得项目一入市就遭遇了低价走势。

“这个价格没有利润，几乎就是跑路价”，有业内人士评论。公开资料显示，五矿万科城的土地楼面地价为706元/平方米。按目前行业最低建筑安装成本2000元每平方米计算，再加上精装修成本、管理成本、资金成本、销售成本和税费，该项目的利润空间有限。

郭毅表示，目前市场风向已经转变，开发商背负着高昂的财务成本压力，降价快速出货回笼资金是一种降低风险的方式。尤其是像万科这样一贯以“高周转”为特点的开发商，捂盘囤地等待楼市回暖是不能接受的，即使成本利润仅能拉平，快速去化也是首选。

京津冀一体化炒作概念 香河楼市库存高企

由于距离北京仅60公里左右开车时间也不到一小时，河北省香河县近三四年间成为各大开发商竞相进入的热土，有万科、富力、万通、绿地、华夏幸福基业等大型开发商先后进驻，再加上本地中小开发商，目前香河的整体供应量偏大，在建的高层楼盘到处可见。

香河的新建楼盘主要聚集在香河县西南的安平镇，以及香河县北部的京哈高速香河出口处，基本生活配套缺乏。本身只有30多万人口的香河县，显然无法消化这么大的新增供应。从一开始，这些项目就以来自北京的投资客和购房人群作为目标。

今年以来在楼市整体下行、北京楼盘去化亦遇难题的背景下，香河、燕郊、大厂和固安等环北京楼市虽然经历了一轮京津冀一体化的炒作，但市场层面的降温已是必然，降价超千元的楼盘并不难找，包括同属于廊坊市的永清，据媒体报道称当地最大的楼盘目前均价只有5950元/平米，而4个月前销售人员还称不会低于8500元/平米。

根据CRIC研究中心数据，去年年底香河商品住宅库存为199万平方米，而在今年7月末上升到220万平方米。上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，香河库存增加一方面是之前土地出让量大，今年区域整体投资开工量大，导致今年新增供应增加；另一方面，在京津冀一体化升温背景下，香河没有获得太多实际利好，反而被边缘化，导致市场成交不如预期。

“即使行情好，我也不看好香河市场，”知名房地产评论人陈宝存对网易财经表示，京津冀一体化炒概念多于实际，跟楼市与房价完全无关。京郊楼市的涨跌，主要看这些地区与北京CBD的距离，相对有投资价值的是燕郊、固安和大厂，而香河、涿州和廊坊市区因为距离较远，已经属于第二圈层。

一个显而易见的事实是，由于万科的项目率先降价，导致周边楼盘不得不跟进。最新有媒体报道称，香河的富力新城对在售4栋楼的其中2栋实行特价，毛坯房均价从6500元/平方米降到了6000元/平方米。临近的大运河孔雀城温莎郡项目，原定均价为6200元/平方米左右，五矿万科城开放预定后，该项目7月20日价格区间已调整为每平方米4800元-5500元。目前均价为5200元/平方米。