北京首个自住房品质遭疑 开发商称不应期望太高

网易财经7月8日讯 北京市的自住型商品房是近两年政府在住房市场上推行的重大政策之一，上月，北京市的首个自住型商品房项目完成了摇号，并在之后完成了选房程序。但随着选房的完成，却有不少购房者提出质疑，认为花钱买的自住型商品房应该是商品房，而实际上买到的房子参照的确是保障房的标准。今天下午，该项目的开发商金隅嘉业相关负责人在接受网络访谈时公开回应，明确表示自住型商品房是商品房，但这种项目只有微利，中签者不应该期望太多。北京市房地产协会秘书长陈志表示，相关部门应该尽快出台相应法规，明确自住型商品房的建筑质量标准，让消费者权益得到保障。

自住房品质之争：是商品房还是保障房

由于地处东五环内的高井地区，位置优越，金隅汇星苑十分抢手，共1882套房源有17.3万户家庭申购，摇号抽中比例仅有1/68。6月23日，摇号结果公布，最终仅3764户家庭中签，中签家庭中又有20%左右弃权，截止日前该项目全部房源已经选空。

然而，一面是“中大奖”般的惊喜，一面又是面对期房未知的担忧。在选房后，有购房者在网上发帖，称选房过程堪称急迫、草率而又惊心动魄：没有沙盘和样板间，仅靠图纸，整个选房过程只有两三分钟，还包括付定金和签认购书。而更让他们关注的是，自己买的应该是“商品房”，而实际上从拿到手上的户型图看，房子参照的是保障房的标准。购房者表示，从户型图上，房屋窗户尺寸相对于普通的商品房设计标准过小，而层高也仅有2.7米，低于正常的商品房层高标准。

“开发商对这个项目的定位让人疑惑，他们的热线客服人员告诉我，自住房就是保障房，好像我们能买到2.2万元/平方米的房子是得到了天大的恩惠，不能要求别的，” 购房者对网易财经表示，自住房虽然现在比周围项目便宜30%，但未来出让时政府会把这部分权益收回去，因此业主有理由获得和市场上其他商品房一样品质的房子。“夹心层花200万买房很不容易，最后到底是买了打了折的普通商品房，还是换个名字的保障房？”

对于自住型商品房是什么性质，早在其刚刚推出时就已经经历了一波讨论。据北京市国土资源局的信息，建设自住房的土地是从商品房的规划份额中划拨的。2014年初，北京市十四届人大二次会议上明确了自住房是共有产权性质。

今日，金隅置业市场营销部经理陈玉谦在接受媒体访谈时明确表示，自住型商品房是商品房性质。

虽然房屋性质没有太大争议，但在品质上，自住房应该更靠近商品房，还是更靠近保障房，开发商和业主的心理预期截然不同。

有业主拿出去年北京发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，其中明确规定，自住型商品住房原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。“我们的房子应该和商品房同品质，而不是保障房”，业主称。

有业内人士向网易财经表示，上述文件中，有关自住房品质的规定实际上比较模糊，现实中也难以操作。“如果同地段的是高端住宅，是否要做到同一品质呢，这是难以把握的。”

开发商回应：方案受到很多限制

有传言称，金隅汇星苑与金隅开发的另一个售价9900元/平方米的两限房项目泰和园使用同一张建造图纸，其品质和建造标准也参考该项目，这使得许多购房者感到不满。

通过开发商提供的楼书以及咨询，金隅汇星苑的业主列举出来的问题包括，房屋采用塑钢双玻璃；房屋层高2.7米，净空仅2.5米；阳台和房间窗户过小，影响采光效果等。业主认为，这些基本细节显示，金隅汇星苑并不符合近几年商品房设计建造的潮流，而是参照保障房建造。

陈玉谦坦承，金隅汇星的设计规划确实没做到给业主提供便宜又舒适的产品，原因是地块周围配套成熟，做规划方案上受制的条件远多于其他项目。“确确实实做不到又便宜又舒适，这与建安成本没有任何关系。”

对业主提出的，层高2.7米太低，陈玉谦回应关系，政府有一个控制性高度，要够摆1882套房屋是一个难题，如果每层增加0.1米的高度，28层刚好是2.8米，就要砍掉一层，整个小区8栋楼就要减少几十套供应。“商品房的规范里，没有说强制性的条款说商品房要设计2.8米”，他说。

对于业主此前普遍关心的房屋窗户尺寸的问题，陈玉谦介绍，所有的起居型的客厅窗户是1.8米宽，卧室窗户宽度根据户型不同，有1.2米到2米。而有业主向网易财经指出，按照陈玉谦的说法，汇星苑一些户型的窗户设计确实和两限房泰和园是一样的。

对于汇星苑和保障房究竟有什么不同，陈玉谦表示，在装修标准上会有不同，比如首层的公共部分都贴了砖，做了简单的吊顶，如果是保障房则是不可能的；此外窗户虽然都是塑胶窗，但汇星苑的窗户节能效果会更好。

开发商：建安成本仅剩4000元 整个项目仅有微利

据公开资料，金隅股份前身是北京市建材工业局，作为北京市属国有企业，多年来承担了大量北京保障性住房的建设。目前，金隅共有约2000多万平米工业用地，其中一半位于北京，这些自有存量土地盘活后十分可观。

瞄准了从工业土储大户变成自住房开发主力的机会，金隅此前曾表示，要将重心转移到自住型商品房的开发上来。

去年年底，金隅嘉业以22.0043亿元、几乎为底价的代价，获得了原星牌建材制品厂地块。这是北京首宗市属国企利用自有用地建设自住型商品房项目的地块，也就是今天的金隅汇星苑项目。

网易财经粗略估算，该地块的可售建筑面积为15.32万平米，楼面地价则为1.44万元/平方米，项目售价为定价2.2万元/平方米，这就意味着开发商只有七千多元每平方米的成本和利润空间。

但陈玉谦认为，政府和开发商自住型商品房上的让步远不止此。“这块地的22亿元地价都花在了拆迁上，政府几乎没有土地出让的收益。除去各类税，规划的幼儿园和小学，最后留给开发商把项目建好的成本就剩4000多块钱，开发商还要承担管理成本和资金成本，这是非常非常难的。”

“这个项目最后是打平或者是微利，大家也不要期望值太多，我认为就是最后实实在在签约交款的这1882个人才是这个项目的最大受益者”，陈玉谦表示。

业内人士：应尽快推出自住房质量标准

作为本届政府为解决夹心层住房困难而推出的创新产权模式房屋，目前国内还没有具体的案例可以参考。除购买资格及流程等规定外，自住型商品房的许多相关政策规定以及执行标准都还是空白，企业如何执行也是在“摸着石头过河”。

北京市房地产协会秘书长陈志表示，相关部门应该尽快出台相应法规，明确自住型商品房的建筑质量标准，为该项目及其他自住商品房项目的建设提供政策导向和依据，让消费者权益得到保障。（网易财经 李芊）