雅居乐债务承压 全国多个楼盘降价跑量

网易财经6月18日讯 在楼市持续下行的当前，房企降价跑量或已不新鲜。不过在港上市的广东房企雅居乐，在降价范围之广和幅度之大方面都可谓“血战到底”，令市场忧虑其背后面临的资金困境。

近半年来，雅居乐在国内多地拉开了降价促销大战，期间更遭遇董事会重组震荡、高管离职等异常状况。其销售人员也坦承，降价是为回笼资金缓解公司债务偿还压力。分析人士称，对于大开发商来说，当前需要准备充足资金，确保不出现债务违约，影响资本市场。

单个项目降幅高达每平方米7000元

今年年初，长三角等地的楼盘率先拉开全国范围内楼市降价大幕，这一波大潮中就包括货量颇多的雅居乐等大型房企。今年2月下旬，雅居乐旗下全国6个旅游大盘打就打出了全线7.8折的优惠，此后成都、常州以及佛山等地楼盘陆续传出大幅降价的消息。

6月第二周，雅居乐位于广州番禺一个名为剑桥郡的项目盘推出近200套限量一口价的特价单位，每套面积达到200平方米，单价约在12000-13000元/平方米之间。相比以前折扣形式的促销优惠，这次雅居乐降价可谓是“血战到底”。

根据网易数据中心统计，近一个月时间，雅居乐的剑桥郡项目成交58套，成交均价在18917元/平方米，此次降幅高达近7000元/平方米。相比近一周番禺板块高达1.9万元/平方米的楼盘价格，也降价不少。网易财经注意到，5月份以来，剑桥郡这个楼盘单价最高的可高至3万元/平方米，低至也达到1.7万元/平方米。

该楼盘销售顾问向网易财经透露，目前推出的特价单位一天就已售罄，回笼资金6-7亿元，货量在200套左右。本次降价主要还是因为公司要回笼资金应对债务偿还，舒缓短期资金周转压力和半年业绩冲刺。

网易财经注意到，今年以来，雅居乐在常州、成都以及海南等地纷纷拉起降价大幕。作为其大本营的广东省，不仅是广州，佛山、中山以及惠州等多地项目掀起血拼式降价。有意思的是，作为其发家之地的中山，雅居乐当地楼盘推出65折扣，部分价格低至3800元/平方米，且在香港、深圳以及广州等多个地方搭展位，进行大力的宣传推广。

“楼市下行阶段，需求下降，加上限购措施未放松，特别是一些高端豪宅盘影响颇大”，广州资产地产专家赵卓文向网易财经表示，目前广州市场上不算增城从化，整体高端物业需求都在下降，而高端盘的库存现在处于高位，整体销售很难。

“企业真正紧的时候就要以价换量，价格狠一点就快一些。资金充裕的，就不太可能大降价”，他指出，受购房信心影响，购房者看跌后市，未来走势还是应该以价换量，现在降价的楼盘都是成本比较低的，有些“地王”拿过来，没办法降价，只能熬。

不过今年五一期间，雅居乐位于佛山的一个“地王”项目却做出了近半价出售（曾有报道）的策略。2010年雅居乐以5.25亿元拿下佛山一商住用地，楼面地价高达7121元/平米，成为当年区域单价“地王”。日前该项目以9字头的售价对外出售，相比去年最高的价位几乎折半。

受制于债务压力今年多次再融资

在实地踩盘期间，针对项目大幅降价质疑，不少销售人员对网易财经透露，今年以来，雅居乐各地大幅度的降价回笼资金是受制于公司债务偿还压力。

协纵国际及盛富资本总裁黄立冲表示，现在房地产商在一二线城市基本是卖不动，地产公司普遍缺钱。目前的形式对中小型房企就是要如何保住现金流，维持基本运作的问题，而不是要达到盈利目标。“对于大地产公司来说，面临最大的问题是准备资金，确保过去的债务能够展期，一旦展期的时候不至于出现债务违约”，黄立冲说，那些近年急速扩张的公司现在就可能面临资金压力大，资金回笼困难的问题。

网易财经注意到，今年4月期间，资本市场就传出消息称雅居乐正筹办一笔60亿港元(7.74亿美元)三年期分期偿还贷款，并已向多家业务往来的银行发送函件。贷款利率为香港银行同业拆息加码420个基点，平均年限约为2.31年。

据悉，去年7月，雅居乐还对一笔三年期分期摊还贷款进行了16.5亿港元的绿鞋贷款操作，总贷款规模增加到56.28亿港元。

4月28日，雅居乐对外正式公告赎回2016年一笔可转换债券。据了解，2011年4月，雅居乐发行一笔2016年到期的5亿元、利率为4%的可换股债券，而债券持有人有权要求公司在发行第36个月起至第60个赎回该可换股债券，根据时间设定，今年4月份恰好是债券持有人有权要求赎回期间。

早在年初的时候，雅居乐就在为债务偿还有所准备。粗略统计，今年2月份以来，雅居乐在资本市场大规模发行优先票据，涉及债务规模达70多亿元。

2014年2月，雅居乐发行一笔2019年到期的5亿美元8.375%优先票据，所得款项将用作现有及新增物业项目融资、就现有债务作再融资及作一般公司用途。此外，该公司也发行于2017年到期的人民币20亿元6.50%优先票据，用以赎回于2016年到期的3亿美元10%优先票据，以减低融资成本，优化债务结构。

今年4月份，雅居乐与渣打、恒生及汇丰银行订立信贷协议，获得为期8个月的4.75亿美元定期贷款信贷。

另一方面，据链家地产市场研究部统计，万科等23家房企1-5月销售目标完成率为33.4%。今年前5个月，雅居乐实现销售额164.6亿元，同比增27.5%，实现销售面积为156万平方米，同比增41.8%，相比年初480亿元的销售目标来看，完成目标约为34%。从单月来看，其销售均价约为9291元/平方米，从年初以来，均价持续下滑，跌破万元。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大，短期内遇到资金面等多重因素会导致项目降价回笼资金，但最重要的是，整个市场层面受到银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，加上销售层面面临周转率下降等，导致开发企业对于资金的需求度迅速提高。

同时他认为，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，当然，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。

雅居乐销售承压导致管理层更迭

今年对于雅居乐来讲，可谓是压力重重一年。市场上销售承压，紧随而来的则是高管层震荡。6月13日，该公司公告，加入雅居乐近10年的董事会秘书卫静心辞职，由官钲钦继任雅居乐公司秘书及授权代表。

一直以来，作为雅居乐年度业绩指标的清水湾大盘也换帅。去年7月，一路见证雅居乐清水湾辉煌战绩、担任雅居乐海南清水湾营销总监的简毓萍离职。坊间认为，高管团队变动矛头均来销售业绩压力。

黄立冲分析认为，房地产行业就是一个靠天吃饭的行业，跟资金有很大关系。人员离职只要不是主流管理层离职，对公司管理运营影响不大。他认为，目前国内很多房地产企业都采取简单目标责任制，只要达不到目标就离职，离职因素或更多在于市场原因。