北京楼市量价齐跌：4月均价2.4万/㎡ 环比降10%

网易财经5月7日讯 在购房者日益浓重的观望情绪面前，供应量的持续高位却难以对成交形成惯有的提振作用。据亚豪机构统计，截至4月29日，4月份为今年以来北京商品住宅供应量最高的月份，但仅成交5699套，环比、同比分别下降22%、31%，同时，截至29日，商品住宅的成交均价为24846元/平方米，不但环比下滑了一成，也创下了近6个月以来月度成交价格的最低。

集中推盘抢占客群

据亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，2014年4月份，包括26个老项目后期与7个纯新盘项目在内，北京共有33个项目推盘入市，累计向市场释放7136套房源，无论是开盘项目个数，还是新增供应套数，均超过了3月份“小阳春”的供应水平，成为今年前四月供应最多的一个月。其中，包括东亚·印象台湖、中国铁建·国际花园、首创·伊林郡、住总万科橙等项目在内，售价在每平米3万元以下的刚需项目共有19个，占到整体市场推盘量的六成，成为4月份的供应市场主力。

对此，亚豪机构副总经理高姗分析，在北京土地持续的高供地力度与自住型商品房带来的加速洗牌下，房企对刚需市场的下行判断预期正在持续加强，而当前竞争的加剧与客群的收窄，令对市场变化尤为敏感的刚需项目“恐慌情绪”加剧，因此“抢客群、快出货”成为当前刚需项目的普遍选择，主观上造成了4月份市场的供量高位。而近期住建委的大量批证与房企即将迎来半年业绩考核，也成为越来越多的房企加入抢收队伍的客观条件。

高姗认为，一方面，商品房市场从3月份开始的供量井喷已经消化了相当多的需求，在“买涨不买跌”的心态下，小幅的价格让利对市场产生的刺激作用已经越来越小，令市场成交后续乏力，令一方面，4月份，新国展满庭芳、紫峰•九院城两个供应均在千套左右的自住型商品房项目启动了网上申购，自住型商品房市场供应加速扩容，其中不乏处于大兴、通州、顺义等近郊板块的低价项目，随着供量的增加，自住型商品房申购机会的加大也进一步加深了市场的观望情绪。

存量创14个月新高

4月底，商品住宅存量已经达到6.9万套高位，创下了过去14个月以来存量的新高。在4月商品房市场供需形势发生逆转的背景下，楼市加速进入买方市场，二季度成交难冲高位，或进入量价双跌通道。

北京区域成交数据呈现“量增价跌”的势头，据亚豪机构统计数据显示，截至4月29日，4月份房山区共成交了1438套普通住宅产品，以30%的占比一举拔得4月成交头筹。同时，4月份房山区成交均价为18212元/平方米，比3月份 19064元/平米的成交均价下滑了4个百分点。

而在刚刚过去的4月份，北京房山、通州、大兴三个区域仍旧是刚需项目的集中放量之地。据亚豪机构统计，在4月份开盘的19个刚需项目中，房山区更是以超过2500套的供量成为4月份新增市场最活跃的区域，包含中国铁建•国际花园、东亚•朗悦居、中冶蓝城、首创•伊林郡、金地朗悦、京投万科新里程、北京城建•琨廷等在内，共有来自八大房企的九个项目在4月份其中推盘，其中售价最高的项目为24000元/平米，而最低售价已经达到14000元/平方米，不难看出，比起去年曾经一度高达25000-28000元/平米的区域房价水平，房企的整体价格预期已经明显放低。

对此高姗认为，从这一轮房企抢收、纷纷低预期开盘的竞跑来看，像大兴、房山这种前期出让大量土地的区域，必然会因为同质化项目的集中而率先进入价格竞争的“肉搏”阶段，一旦有项目率先降价，为了争抢有限的客群，跟风就成为区域内项目不得不做出的选择。这也对欲布局新城的房企敲响了一个警钟，一旦市场形势走低，扎堆拿地将会造成未来项目销售难度的增加，迫使项目加速进入“以价换量”通道。（网易财经 杨秋波）