重磅！长春楼市调控升级！解读来了

长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任

进一步加强房地产市场调控的通知

长府办发〔2020〕35号

各县（市）区政府、开发区管委会，市政府各委办局，有关单位：

为贯彻党中央、国务院决策部署，落实住房和城乡建设部关于做好房地产市场调控工作要求，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，现就落实城市主体责任、进一步加强房地产市场调控有关事项通知如下：

一、加强住房用地供应管理。提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，合理控制住宅用地规模和时序，优先满足住宅用地需要，本年度住宅用地供应同比增长10%以上。严格执行住宅用地出让履约合同，定期开展已出让土地建设进展情况督查检查。

二、完善商品住房用地供应方式。部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住宅用地。限自持项目是指房地产开发企业在取得土地上建设的租赁住房，在自持期限内用于住房租赁经营，不允许上市交易，产权归房地产开发企业所有。

三、加快发展住房租赁市场。采取多种方式筹集租赁住房房源，满足多层次住房需求。市政府成立国有住房租赁公司，采取集中建设方式，增加租赁住房有效供给。

四、继续实施商品住房价格指导。首次申报商品房预售许可项目不得高于同类地段商品住房价格，非首次申报商品房预售许可项目不得高于首次申报的商品住房价格。

五、调整商品住房信贷政策。购买首套商品住房贷款最低首付比例不得低于30%，购买二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予发放第三套及以上商品住房贷款。

六、进一步规范房地产市场秩序。市房地产主管部门会同市市场监管等部门不定期开展联合执法检查，对捂盘惜售、虚标价格、恶意炒作、哄抬房价、违规预售等行为严肃查处。

七、加强舆论引导。各新闻媒体、网络平台应准确解读房地产市场形势和政策，正确引导舆论和市场预期，营造良好的市场舆论氛围，共同促进房地产市场平稳健康发展。

各县（市）、九台区政府可参照执行本通知。

长春市人民政府办公厅

2020年9月22日

《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任

进一步加强房地产市场调控的通知》政策解读

现就《长春市人民政府办公厅关于落实城市主体责任 进一步加强房地产市场调控的通知》作政策解读如下：

一、背景和依据

房地产市场调控关系国计民生，影响经济社会发展大局。我市始终对市场调控工作高度重视，特别是列入全国22个长效机制试点城市后，积极落实城市主体责任，因地制宜，综合施策，运用金融、税收等经济手段和行政手段，保持政策的连续性和稳定性，持续促进房地产市场平稳健康发展。

近期，在国家统计局公布的价格指数中，我市商品住房价格指数有增长趋势。为进一步严格落实党中央、国务院关于房地产市场调控工作决策部署，稳地价、稳房价、稳预期，保持市场平稳发展，依据“一城一策”方案，我市选取了政策工具箱部分条款，制定出台本次调控政策。

二、主要内容

本次调控政策共七条。

一是加强住房用地供应管理。提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，明确提出本年度住宅用地供应同比增长10%以上。同时，部分区域采取“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”方式出让住房用地。

二是调整商品住房信贷政策。发挥金融信贷调节作用，提高首套、二套商品住房首付比例，不予发放第三套及以上商品住房贷款。

三是积极落实租赁试点要求。进一步完善住房供应结构，采取多种方式加大租赁住房房源筹集力度，补齐租赁短板，满足多层次住房需求。

四是继续实施商品住房价格指导。从商品房申报价格入手，保障商品住房价格稳定。

五是进一步规范房地产市场秩序。按照“双随机一公开”要求，房管、市场监管等部门联合执法检查，规范市场秩序。

房地产报解读来了！

长春突然出台楼市调控新政！要求，“继续实施商品住房价格指导”、“调整商品住房信贷政策”，这意味着长春房地产市场在经历数年宽松之后，进入“限价+限贷”的调控时代。

看完新政，说说房报君对“长七条”的理解。

1、目标很明确。“长七条”突然出台，其实不用想得太复杂，因为楼市调控基调始终如一，只要楼市出现异动，必有调控。上半年，长春商住地块成交楼面价均价同比上涨28%，净月1宗地块成交楼面价创历史新高，达6830元/㎡，这不符合稳地价要求。此外，公主岭市划归长春代管，区域预期发生变化，炒房抬头，加之长春申请国中消息传出，从稳预期角度来看，调控有其必然性。

2、调控很全面。七条新政，把“稳房价、稳地价、稳预期”的影响因素都考虑进去了。“住宅用地供应同比增长10%以上”、“增加租赁住房有效供给”、“实施商品住房价格指导”，都是在稳房价。而“调整商品住房信贷政策”，特别是停发三套及以上商品住房贷款，打击炒房的信号清晰，这也是在稳房价。部分区域采取“限房价、竞地价”，“限自持、竞地价”方式出让住宅用地，则是在稳地价。规范房地产市场秩序、加强舆论引导，是在稳预期。

3、政策很长春。对比其他城市的调控，“长七条”有很多不同，可谓“因城施策”。尽管房报君也看好大长春未来，但无论从交易量，还是从房价来看，长春楼市眼下还是二线城市，因此，“长七条”在限购、限售等方面没有做要求，对于首套、二套认定标准也暂未明确。综合来看，这是一个松紧适度的政策，相关部门应该也是考虑到保障长春楼市健康平稳发展的问题。

4、措施很具体。虽然政策只有七条，字数也不多，但每条都有具体措施，例如：“住宅用地供应同比增长10%以上”，“限房价、竞地价”“限自持、竞地价”，对不同购房群体实行差异化的贷款政策等。

分析这么多，相信大家最关心的还是，长春楼市有什么变化？房价有什么变化？

1）调控信号清晰，价格战一触即发。长春楼市已经从前两年的火热趋向冷静，加之疫情影响，大部分楼盘今年销售并不理想，许多房企正准备在年底前冲量，如今调控新政突然出台。种种因素叠加之下，回款压力下的各开发商，也许2020年十一长假就是促销大战的起点。

2）对远郊板块打击最大。“长七条”对于刚需、首改购房者的影响有限，但是三套及以上停贷的信贷政策，对纯改善需求的购房者和投资者影响最大。可以预见，一些位置较远、寄希望于长春炒房者的楼盘，将迎来艰难时刻，毕竟全款炒房的人并不多见。

3）理性看待楼市，长春供求相对平稳。有人说长春不会出台新政的原因之一就是库存太大。如今“长七条”出台，其中之一就是增加住宅用地供应，这说明，住宅库存量在可控范围。上半年商住用地成交面积约395万㎡，同比上涨60%。但仅长春国际影都项目就达215万㎡，占上半年土地成交面积54.4%！长春国际影都项目也不会一年就全部上市，而是要持续开发数年。长春有效的住宅用地供应没有想象那么大。

4）房价稳了，高端住宅市场降温。如今的长春楼市，楼盘销售速度变慢，楼盘没有涨价动力，反而用低首付、特价房、精装改毛坯、赠车位等方式进行变相降价促销。另一方面，长春房价正在两极分化，刚需产品频现低价房源，而改善住宅的价格上涨，最高单价已经接近3万元/㎡。在这样的楼市背景下，“继续实施商品住房价格指导”，对正在促销的刚需和刚改楼盘影响不大，对高端改善产品的影响最大，地段、装标再好，也没有涨价空间了。对于三套及以上置业的纯改善购房者，停贷抬高了置业门槛，这也将让高端市场降温。

有自住需求购房者，不用疑虑长春楼市走势，特别是首次改善购房者，仍应以积极上车状态为主。在调控政策总体来看，长春房价走势可能会有波动，未来还是会趋向平稳，楼市将进入平稳发展时期。