未来房企融资收紧是大概率事件，“三线”均未超出阈值为“绿色档”

虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。

8月23日，住房城乡建设部、央行官方网站发布消息显示，8月20日，住房城乡建设部、中国人民银行（简称“央行”）在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。根据消息，住房城乡建设部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

形成重点房企资金监测和融资管理规则

会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，央行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从会议内容来看，座谈会主要涉及了部分房企的融资，也提及了政策调控的稳定性，调控的目的是房地产市场的健康平稳。

中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。同时，年内房企已经累计发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。7月份以来，房企更是密集发布大额融资，刷新历史同期纪录。张大伟表示，房企融资井喷是增加融资规则的主要原因，避免房企过度融资，出现金融风险。

不过，张大伟也指出，会议内容只提及了形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，哪些房企在政策关注范围，融资管理规则的具体内容暂时未公开，对于执行的影响还需观察。

融资管理规则或与网传“345新规”有关

房企融资管理规则的具体内容是什么？住房城乡建设部、央行官方网站并未披露。但是市场猜测，或与此前盛传的“345新规”有关。

近日，网传监管部门出台“345新规”，旨在控制房企有息负债规模。8月19日有媒体进一步报道，央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈，或为了解行业对融资新规的反应，当时亦有房企人士证实。

何为“345新规”？据财经类媒体报道，“345新规”对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于 70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍；以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

有TOP10房企相关人士告诉新京报记者，此前已经收到融资新规的通知，但是没有收到正式的政策性文件，同时也收到开会通知，与金融监管升级有关。

一位不愿具名的华东房企集团副总裁表示，传闻中的“345新规”可能是有的，个人理解可能窗口指导的概率更大。“但是，我理解并不是网上所说的为了收紧房企融资，更多是为了防范房地产企业系统性金融风险，尤其是华夏、泰禾等事件，引发对头部房企的金融风险担忧。”

在具体执行层面上，“针对全行业的政策规定可能性不大，也不会一刀切，但有了这些红线，金融机构对其他企业也会参考或者参照执行，这样既不影响现有的政策执行，也有利于逐渐化解和降低企业负债与金融风险。” 上述副总裁认为，可能更多是针对大型企业，尤其是上市公司，毕竟他们的数据更系统、完整、可追溯。很多中小房企是没有清晰的年报和数据的，央行也很难直接管控和窗口指导，因此，画出一些红线，让金融机构自己斟酌执行，更具有可行性和灵活性。

虽然是为了防范房地产金融风险，但是在市场看来，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，仍是一种融资收紧信号。58安居客房产研究院分院院长张波表示，下半年房企融资的“好日子”已经基本结束，整体很难再有类似上半年的低成本融资水平，即使是财务稳健的房企也会面临这一挑战。在国内大循环为主的发展导向上，未来房地产融资收紧将是大概率事件。