推进房地产税立法，短期内仍然不具备出台的基础

最高层发布了新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见，其中几乎所有媒体都引用了一个要点的表态，就是稳妥推进房地产税立法，原文说的是，加快建立现代财税制度。适当加强中央在知识产权保护、养老保险、跨区域生态环境保护等方面事权，减少并规范中央和地方共同事权。深化税收制度改革，完善直接税制度并逐步提高其比重。研究将部分品目消费税征收环节后移。建立和完善综合与分类相结合的个人所得税制度。稳妥推进房地产税立法。然后呢？没了，就这么一句话，应该说这是比较中性的一句话，出现在这里，能说明2点内容，1是房地产税正在推进，肯定会出台，一切只是时间问题，2是短期内仍然不具备出台的基础，目前上面给房地产税的耐心非常大，稳妥两个字说明自身也并不着急，希望把这个工作做扎实，不要出乱子就好。

综合来看，对于房地产税这个事，始终是一把悬在头顶上的达摩克里斯之剑，现在仍然有很多准备工作没有做完，好多事情现在还需要解决，

首先，是70年土地使用权跟房产税怎么协调，之前很多人建议，70年土地使用权折成房产税的份额，也就是说，新房不再交土地出让金，房价必然大幅下降，但是要交全额房产税，而你要买二手房，比如10年的二手房，那就交1/7的房产税，以此类推。如果真这么干，大家肯定都去买总价低，但交税高的新房去了，毕竟好上车，二手房的流动性将基本丧失，最倒霉的就是老破小，应该完全没人要了，一套40年的房子，也就意味着要交4/7的全额房产税。现在大家买房基本都不看折旧，以后二手房的房龄，将成为至关重要的因素。房龄越老，税就会越高，也就更不好变现。

其次，小产权怎么办？现在小产权房非常多，这部分没产权是不可能收税的，如果大面积推房产税，那么小产权反而受益，这就变相在鼓励小产权，所以必须得给小产权找个转正的途径才行，之前有人提出，小产权收超额房产税，然后补发产权证明，可以买卖。但是未必能够推行的下去，有的小产权房要交的税，甚至比他买的房子还贵，自然也就没什么动力去转正了，但是你要不收超额房产税，就给他转正，那么人家正经买商品房的人，就吃大亏了。所以这是一个非常大的难点。估计也还没想好。

第三，评估价怎么定，税率怎么设定？有人提议按美国的来，都是1-1.5％，但是现在的房价太高，你要按现在的房价定，那么一年房产税相当于一年租金了，这个估计大家都承受不起，而且如果你新房不收土地出让金了，到时候新房价格会降一半，那么凭什么还按现在的市场价做评估？这也不合理。都按照银行的抵押值来做评估？但问题是房产税出台之后，就会对房子的价值形成影响，刚才说了二手房基本更难卖了，到时候银行的抵押值也会发生变化。所以这个事就出现了反身性博弈，评估价影响抵押，抵押价又影响评估，很容易混乱。

第四，惩罚税率如何设定，如何才能不影响租房市场？这个事也比较谨慎，现在很多房东都在想，只要房产税一出，我就把他转嫁到租客身上，而政策也在考虑这个问题，如果让房产税转移到租客身上，那么这个改革就失败了。必然会提升社会运营成本，让经济中的人工成本更高，这与房产税的初衷就相违背了。目前最多的观点是二套房只收极低的房产税，惩罚税率从三套房开始。之前央行又报告显示，全国有4成人拥有2套以上房子，那么三套以上的有多少，四套以上的有多少，这都得摸清楚了再去设定。如果3套房以上的人依然很多，那么3套房就不能作为惩罚税率，否则就必然影响租房市场。

第五，最重要一点，房子可能还没有卖完，大家对买房还有很高的热情，所以收税就先没那么紧迫。能多卖一年房子，未来就能多收一点税。另外，今年疫情这么严重，经济已经严重下滑，目前肯定是不具备房产税改革条件的，所以今年肯定不会有消息。明年恐怕也够呛，2023年是本届人大任期结束的日子，所以最理想的推出时间，是2022年的两会，如果2022年没推出来，那么这届人大就算没完成任务，这种可能性存在，但是不太大。毕竟都搞了5年了，呼声还如此之高，之前从没有说过要收税，还有很多老百姓支持的，房产税可能是个例外，所以如果不在最近几年推出来，那以后就更难了。

所以，如果你不是刚需，能够等的起3年以上，无论是想投资，还是想改善，最好再等两年，等房地产税落地了再说，也许会是一场不小的变革，起码对于二手房来说，应该是个巨大的打击，这也符合现在的指导思想，保新房，打压二手房成交，所以没必要去冒这个风险。