如果从3月1日起变更住房贷款的锚定，住房购买者选择变动利率的话，月供会如何变化？

清远传媒 www.gdqynews.com 发布时间：2020-03-04 23:37:14 作者：黄

这个问题，我认为很多人都没有说到点子上。事实上从3月1号开始到8月31号之间选择的这次存量贷款换锚，对于此前从固定利率转换为市场利率的人来说，从长期看月供只会低不会高。但是此后发生了新增贷款，出于对房地产调控的需要，就会因城而异、因人而异，到底是增还是减就很难说了。为什么会出现这种情况？我来慢慢分析一下。

如果从3月1日起变更住房贷款的锚定，住房购买者选择变动利率的话，月供会如何变化？

要认识清楚这个问题，首先就要理清房地产的市场利率机制是如何形成的。它除了一个lpr以外，还要加上各个省各个商业银行的加减点数，才最终形成新的市场利率。

此前，由于大家都是固定利率，为了消除因为转换为市场利率带来的不一致，除了这个lpr以外，各省行及各地商业银行叠加在Lpr上的点数，最终合起来一定要等于原来的固定利率才行。但是以后的新增贷款，最终在lpr上加减多少个点数，就完全由各地的银行根据具体情况来决定。出于对房地产市场调控的需要，每个地方都会有所不同。打个比方，上海以前都是在基准利率的基础上打折，因此实行lpr制度以后，可能在lpr基础上会减掉20个点，30个点。但是在厦门三亚等房价虚高的地方，可能在lpr的基础上最终会加上60个点，80个点甚至更高。

所以说，此前从固定利率转换过来的这批贷款用户，由于最初的基准利率决定了他的贷款利息水平，转化为市场利率以后，它的浮动最终只由lpr一个因素来决定。但是后面新增的贷款用户，根据宏观局势和每个城市的具体情况，将有三个因素来决定他们的最终利率，也就是lpr基点+各省基点+各商业银行基点，这样的结果利率有可能比原先换锚的贷款用户高，也可能是低。

为什么说3月1号后从固定利率转换为浮动利率的贷款用户，月供只有低没有高这个问题。原因就在于，所有换锚的贷款用户，以后只要看每个月出来的lpr值到底是多少就可以了，如果低月供就低，只要lpr高了，你的月供就会因此多产生一些利息。

借鉴于西方发达国家市场利率的发展经验，从我国目前整个宏观经济以及未来发展的整个态势来看，Lpr在未来相当长的一段时期内，从高到低将会是一个大方向，或者说保持在一个低水平状态是一个常态。尽管在这个过程中可能出于对房地产市场的调控，会有某些时候lpr超过现在水平的情况出现，但是放在房地产贷款20年30年这么长的时间轴上来平均，未来lpr的总体均值一定会比现在来的更低。所以换锚过来成为浮动利率的这些贷款用户，总体上看将来在贷款利息上会更合算一些。

最后来说一下，为什么后面的新增贷款用户，利率比现在低还是高很难说呢？原因就在前面说的，它有三个层级加减利息基点的因素在影响。国家或者地方出于对房地产市场冷热的调控目的，对于过热的城市，可能就会加更多的点数；而对于房地产出现低迷或严重滑坡的情况，可能会减少更多点数。这种差异性还细化到因人而异，你的信誉好、是第1套房的刚需，可能加点就少；如果你是炒房客或你的信誉不好等，就会出现加更多点数的情况。因此以后的新增贷款用户，贷款利率的高低将取决于地方调控的结果，“因城施策”将会由此发挥出更多的功效，实施的更加彻底。