深圳的房地产市场调控政策能否进一步完善？一个领域，一项政策，一件事，一项政策？

清远传媒 www.gdqynews.com 发布时间：2019-12-25 11:02:55 作者：黄

深圳二手房小区业主“集体控盘涨价”一事继续发酵。在区、市两级住建局及时采取措施，停止涉事楼盘网签、约谈个别业主、发布风险提示后。紧接着，住建局明确表示，5%是2019年长效机制规定的二手房价格涨幅限制。如果出现二手房涨幅明显超过近期成交价格，且小区业主存在集体串联进行涨价的行为，市民可以向区房地产主管部门投诉。

从国家统计局公布的数据，11月深圳二手住房价格同比涨幅高达6.4%，超过了5%的调控目标。而且，深圳二手房价格环比涨幅已经连续三个月位居全国前五，11月价格环比上涨1.4%，在全国排名第三。从媒体实地调查的情况来看，“抱团涨价”绝非被处罚的那两个案例。显然，赤裸裸地拉升价格，违背了“房住不炒”的顶层设计，违背了“稳房价、稳预期”的长效机制建设目标，调控出击也在情理之中。

这波二手房价走势，回溯一下，要说到11月11日深圳取消了非普通住房(也称豪宅)认定中的“总价标准”。根据贝壳研究院的统计，新政前深圳挂牌在售二手住房中，60%为非普通住房。新政后，大部分非普通住房变成了普通住宅，直接降低了交易成本。但是，“减税降费”、促进市场流通的政策善意，遇上了粤港澳大湾区规划落地，支持港澳居民购房，深圳建设“先行示范区”等一揽子规划利好，导致市场预期发生了微妙的改变。

再加上，受限价政策影响，2018年以来深圳新房市场较理性，甚至出现一二手房“价格倒挂”的情形，导致二手房市场较冷清，价格整体回调。根据贝壳统计，今年9月份挂牌价下调的房子多过上涨的房子，买家平均议价空间仍有3%-4%，交易周期高达4-5个月，二手房交易天平略偏向买方，市场积累一部分需求。近期，规划利好叠加调控政策松绑(包括深汕特别合作区解冻购房、新批公寓取消“只租不售”)，加上“稳增长”的大环境貌似形成，需求开始释放，天平转向卖方。于是，豪宅税新政导致了“减税30万，加价50万”的怪象。

这一现象的衍生品就是，涨价的财富效应再次出现，而房子占据家庭80%以上财富时，很多人想通过这种手法实现财富增值和变现。而且，在当下这个自媒体和大数据的时代，房产中介联手坐庄，吃下流通盘，借助概念(学位、地铁、规划等)炒作，然后高价出货的操作手法，口口相传，从而催生业主集体控盘，吃尽并套现红利的案例。

建设先行示范区，深圳要补上教育医疗的短板、科技创新再上台阶、公共服务明显改善；作为大湾区中心城市，深圳要发挥引擎的功能，与大湾区其他城市互联互通，打造出我国新的增长极，这才能配得上“先行示范”的名头。因此，深圳的城市定位有所调整。责任大了，能力就得强起来。近期发布的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案(2019-2025)》，提出2025年要完成的“三大战略，127个事项”。这么多重大事项落地，多半还得要有钱。

钱从哪来呢？从深汕特别合作区的购房政策来看，从深圳一个又一个“史诗级”的土地拍卖看，地产是一个重要的渠道。而且，“双限双竞”(限地价、竞地价，限房价、竞人才住房配建面积)下，地产开始对接人才住房、对接实体经济，渐进实现了与人口、产业、基建和公共服务协同发展的良性循环。基于此，在“一城一策”的框架下，深圳楼市政策作出了适度的调整。

但是，这种微调不代表就可以把“房住不炒”置于脑后。目前，“一城一策”与“房住不炒”是调控并列的两个主基调，而且“房住不炒”是大前提，各地的“一城一策”只能在这个大前提下来具体落实和实施。业主赤裸裸的控盘涨价，违背了“房住不炒”，考虑到豪宅税新政后，普遍存在的“减税30万、涨价50万”的反常现象，足以说明近期深圳二手房价格走势很不正常，并不是供需使然，投机炒作的氛围浓厚。

这类违规现象也说明，二手房供应是极其不同质、弹性较小的公共品。不同质，意味着一定时间内，某一个片区、小区的放盘量是有限的，有一定规模的资金介入，或者业主集体控盘，就可以掌控这个片区、小区的供应和价格；弹性小，意味着类似深圳这样高度城市化的城市，中心城市楼市已进入存量时代，某一片区、小区需求攀升，供应却往往难以增加，价格反弹趋势明显。基于此，住房是十足的公共品了，很容易出现失灵，需要政府及时地介入。

目前，深圳二手房交易量已经达到了全部住房交易量的60%-70%，存量时代的特征非常明显。针对二手房业主的楼市调控，可能意味着，深圳的调控政策必须要转向二手房市场了。而且，就如同老旧小区改造、城市更新一样，“一城一策”的楼市调控要更加精细化，转向“一区一策”、“一片一策”，坚持问题导向、目标导向、结果导向的原则，才能做到精准调控，才能做到“一城一策”，从而建立起“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制。