北京楼市下跌不慌不忙，背后有什么秘密？

有经验的人都知道这样一个规律：先深圳后上海再北京自南而北轮动；而且，每三年一个周期，这是过去对于楼市认知的经验。

今年，最先熬不住的是上海，借着临港自贸区的政策就放松了，随后深圳率先抛出了“豪宅税”，并且放开了港澳居民放开限购...北京也已经调控了三年了。

更糟糕的是，除了东西城的学区房，北京二手房全面降价，甚至，某二手房降价100多万，而且还可以再降几十万元，或者送个车位。而北京除了媒体呼吁过降“豪宅税”后似乎并没有什么动静。

没动，也是一种态度！

背后最大的原因，还是经济出了问题！

今年，上半年一线城市中排名最差的就是上海（5.1%），最好的是深圳（7.4%），但是，没想到一个季度过后，深圳直接倒数第一，上海反而反超到老二的位置，而北京是老大。

不过，你指望通过GDP的变化预估房价就完全错误了。

特别是在最能反映当地楼市真实状况的二手房市场，以贝壳研究院的链家挂牌价作参考，近一年来，北上广二手房价清一色在下跌，即便是上海出台利好，最多也只是让上海房价横盘了二个月，然后，还是下跌。

只有深圳全年始终晃晃悠悠地在上涨。

就二手房价而言，北京同比下降了4.8%，上海降了2.9%，广州挂牌价直接跳降了15.7%。而深圳二手房挂牌均价上涨了1.6%，深圳在8月升格为“先行示范区”之后，深圳的二手房挂牌均价已经超过了北京。

就10月份一线城市表现来看，根据统计局数据，深圳和上海同比分别涨了4.7%和1.1%，而北京跌了1.5%，但广州跌幅为2.4%。

房天下的二手房成交价显示，上海一年来跌了6.6%，跌幅最大，广州跌了0.3%。而北京的二手房价涨了5%，深圳的涨幅竟然有13%。

房天下的数据显示，虽然深圳尚未超越北京，但房价差距已经在缩小。10月北京二手房价比深圳多了2,531元/㎡，上个月的差距是4,531元/㎡。

如果凭着GDP就以为北京可能会松动调控政策，或许可能，但这些政策毕竟是短期的，改变不了长期趋势。

如果北京调整了普宅，也就相当于给小部分人降低了首付门槛，而且，事实上，北京房东也可以直接上调房价，或者借着利好直接出货，之后，房价和成交量还是会恢复真实状态。

从北京最近4年的土地供应量来看，一般从拿地到销售的周期平均在1.5年左右，也就是2019年上市的房子大部分是在2017年和2018年上半年拿地建设的。

2017年2018年土地供应不算太紧张，加起来比2015年2016年还要多一些。因此，短期内供应是充足的。

在需求端，北京人口流入在2010年达到顶峰，那一年人口增加102万，2011年又是57万，光这两年160万的潜在购房人，这些人在2015年和2016年达到了五年社保购房资格，结果，房价翻番。

而到2011年后，北京人口逐年递减，到2017年开始出现负增长，去年更是减少了13万。

以2020年到达购房标准的人数看只有19万，不足2010年的1/5，再往后，达标的购房人口更少，楼市更不容乐观。

再看货币方面，从2016年后，M2的增速已经回落到个位数了，未来即便指望通膨，恐怕也要等很久才能推动房价上涨，至于翻翻就难上加难。

至于调控，北京房地产政策对于全国是有指标性的作用，况且，北京至今还在执行职能分流的政策，再赶走一部分需求，对北京来说也不是问题。

谁叫北京是老大呢！

 

中国最昂贵的十大区，北京和上海都占有4席，深圳占有2席。

不过，未来这种情况或许会改变，随着北京上海不断地收紧人口流入，深圳改革再出发，未来排位的调整也是自然而然的事情。

在北美，房价最高的城市不是金融中心纽约，也不是政治中心华盛顿，而是旧金山，而深圳有可能是下一个旧金山。

11月18日，深圳市交通局在官网公布了“深圳建设交通强国城市范例行动方案（2019-2035年）公众咨询稿”。深圳建设国际性综合交通枢纽发展典范、区域交通一体化发展范例、城市交通可持续发展标杆和全球交通科技创新高地的政策已经到位了，而北京、上海、天津、广州这些老牌直辖市、中心城市都没有上榜。

另外就是“综合性国家科学中心”的定位只有北京、上海、合肥和深圳四个城市获得了这个定位。 

在未来20年，深圳住房缺口极其庞大，根据《深圳市住房建设规划（2016-2020）》，如果完全按照规划执行，在过去几年执行效果并不理想，平均下来，2015至2020年深圳每年住房供应量大概在12.5万套。

而2018年深圳常住人口为1302万，按照家庭平均规模3人计算的话，深圳有434万个常住家庭户。目前，深圳全市常住家庭住房自有率尚不足40%。以此估算，深圳尚有260万户家庭没有自有住宅。

这还不算未来不断增加的人口，显然，每年10万套上下的住房供应，远远满足不了需求，而深圳的房价当然还有更进一步的空间。

而北京却还想着建新中心，分流人才。
 

 

当然，除了中美之外，其他国家首都的房价一定是最贵的，无他，能把政治、金融、科技等资源都据于一城的大概也只有首都。

如果有机会投资其他新兴市场国家，最好还是选择首都房地产市场，特别是你看好该国或该地区国家的经济。

现在，全世界最看好的新兴市场国家就是东南亚，这几年，当国内房价因上涨过快导致利润越来越薄时，国人把投资转向东南亚是非常正确的，特别是国际产能也开始从中国转到这里。

在这些国家中，柬埔寨去年以7.3%的增长傲视周边国家，而且还创了7年的新高。很多人把现在的柬埔寨比作腾飞时期的中国其实一点都不过分，除了和中国关系很“铁”之外，柬埔寨的经济发展也得到中国的支持。

这无疑给柬埔寨的发展提供了很好的背书。

柬埔寨目前正处于第一次人口红利之中，全国30 岁以下的年轻人占总人口的 70%。每年有 16.2% 的人离开农村到城市寻找工作，其中最大的方向就是首都金边，目前金边有300万人口，根据金边政府规划，在2035年金边人口将增长到500万。

每年涌入金边就业的新增劳动力人口达25-30万人，年均增长2.97%，在全球主要城市中排名第三，其中70%为30岁以下人口。

金边住宅拥有率为55.3%，有超100万人没有自己的房产，人均住宅面积只有8.5平方米，有很多是3-4人合租一间房，住宅供应严重不足。而且金边还有30万的常住外国人，还有大量的来金边的商务旅游人士，这些人也要在金边租房，公寓也是他们的首选。

目前金边市房地产平均每平方米的价格为1500美元。而邻国的雅加达及河内的房地产业平均每平方米的价格超过4000美元，是东南亚首都城市中房价唯一没有破3万的城市。