如今的房地产业也有沒有项目投资空间？

原则上建议购买，但是要因时因地因人灵活决定购买决策。

各位都清楚，兵法云：阵而后战，兵法之常；运用之妙，存乎一心！买与不买？哪里买？何时买？如何买？……一定是具体问题具体分析的。

我这里分析三大问题，一个是国内房产投资的总体趋势，一个是房产投资的城市分析，一个是房产投资的产品类型分析。

第一个问题，关于国内房产投资的总体趋势。

就宏观整体而言，房地产全行业的合理性回归是总体趋势。
 

为什么呢？这是由一个国家宏观战略背景所决定的。以前的文章就分析过，关键因素关键因素无非以下几个：国家和地方的经济基本面，经过20多年的狂飙猛进，赖以支撑房地产发展的人口红利和市场红利已经消化的差不多；“房住不炒”，回归民生属性，是整个房地产行业政策的国家基调；经济发展必须依靠实业而不是房地产；发展动能上，必须由拼高大上（高能耗大投资上劳动力），转向拼科学发展观；房地产的增长不能够超越“两个同步”的底线……所有这些宏观背景叠加在一起，决定了房地产不可能继续保持以往那种不切实际的高速增长。

第二个问题，关于房地产发展和投资的城市分析。

原则上投资应该集中于区域的核心城市，可以适当选择有特色有并且具备价值洼地的三线城市，坚决不投资四五线城镇（极具文化内涵和个性的文旅项目例外）。道理很简单，决定房产价值的【关键第一因】是城市的价值，投资房产就是投资一座城市的未来。

另外，哪怕对国家中心城市，也是要区别对待，具体分析的。这里简单的对北上广深做一个分析和建议。

广州和北京仍然有较大的成长空间。广州是一个厚积薄发型的城市，房价一直比较理性平稳，所以以南沙为代表，广州房产的价值洼地效应还在，仍然有较大幅度增长的潜力。北京，雄安建设是中国的千年大计，“集世界之成，以全球最高标准打造”，发展潜力和想象空间相当大。

上海和深圳房地产已经见顶。没有人否认上海和深圳取得的卓越成就和对未来的雄心壮志，但我一直认为再怎么样价格也不应该超英赶美呀，确实有些过犹不及了，这两个城市房地产将面临严峻的去泡沫去杠杆形势。

第三个问题，关于房产投资的产品类型分析。

个人有如下五个建议。

1.不建议投资豪宅。价格弹性太大，虽然让你上天堂，但是20多年积累起来的泡沫，更多的可能是让你下地狱。

2.建议多投位置绝佳的公寓。公寓最大的好处，一个是价格只有同地段住宅的1/3~1/2，一个是更容易出租且房租更高，一个是小巧玲珑，单价总价都低，转卖脱手更容易。注意，购买公寓，一定要选好位置。

3.住宅产品宜选择紧凑型的二房或者小三房。在区域中心城市，尤其建议大家投资买入Loft这种一层可当两层用的产品，充分利用资源，宜居宜工，在日益紧张的城市空间中，这种产品以后的增长潜力很大。

4.建议搭配投资部分国内休闲度假胜地的酒店公寓和小别墅。譬如云南丽江、四川九寨沟……这些地方在国内外都享有盛誉，客户也普遍高端，市场庞大且稳定，投资回报有保障。

5.投资“自带配套，自成体系”的项目。投资一定要看配套，完善的配套是项目保值增值的重要支撑之一，吃住行游购娱，在项目内就能够一站式解决，这样的项目投资更有保障。