三线和四线城市的房地产前景如何？

​​随着房价不断上涨，三四线城市居民买房压力越来越大，而与住房息息相关的人口则呈长期外流态势，三四线城市房地产的现状不容乐观。

买房是每个人每个家庭都要面对的问题，上一波房价上涨，源自于2015年以后，全国160个三四线城市的房价几乎普涨了2、3倍。之前买房尽管也有压力，但压力相比小很多，如今大部分三四线城市主城区房价都已破万，短期内没有下跌迹象。与购买力相比，当地居民如果仅凭工资收入，再没有赶上拆迁机会，工薪阶层都已经买不起房子，这是毋庸置疑的现实。

三四线城市人口密度本来就很低，除了位于大城市周边的城市，受辐射传导影响人口有所增加，多数城市的人口不增反降，特别是能够推动城市未来发展的年轻人才的流失问题尤为突出。而人口外流的原因，一方面年轻人主观上存在去大城市发展的需求，另一方面一些城市放宽放松落户条件开展抢人大战，也为三四线城市人才外流开启了快速通道。因此，高企的房价，逐渐萎缩的购买力，以及不断流失的年轻人才，三四线城市房地产市场的发展现状不容乐观。

那么，三四线城市的房价还能回到2015年之前的水平吗？人口外流现象会出现逆转吗？未来房地产市场发展前景如何？借此机会，谈谈自己的一些愚见。
 

三四线城市的房价未来很难再有上涨空间，但也不会跌至2015年之前水平。

房子终究要有人居住才能体现价值所在，否则只是纸面财富难以兑现。而根据近期相关权威机构调查公布的《家庭财富调查报告》显示，目前中国拥有一套住房的家庭占到全部家庭的93.03%，无房家庭仅为3.14%。很明显，全国商品房市场趋于饱和。反观各城市间住房需求状况，一二线大城市明显高于三四线，因此可以推断三四线城市缺房家庭在3.14%的缺房家庭中占比一定很低，80%以上的缺房家庭应该聚集在大城市。

从前期城市房价上涨的动因来看，货币化棚改、农民工返乡置业，以及年轻人结婚买房等起到了很大的推动作用。但是就目前情况来看，城市老城区改造毕竟有拆完的时候，很多城市2020年之后可能将面临无房可拆的境地，那么依靠拆迁拉动需求显然不可持续；而农民工返乡置业经过上一波房价高速上涨期集中爆发以后，需求也已释放完毕，如今房价趋稳的大环境下，不太可能掀起返乡置业潮；至于年轻人结婚买房，不仅数量上无法消耗存量房，过高的房价，已经超出了年轻人的购买力。因此综合来看，三四线城市房子过剩、需求降低、房价高企，未来房价没有继续上涨的动力。

但是，房价上涨乏力不代表就会下降，更不可能跌至2015年前的水平。首先是政策不允许房价大起大落而是要求稳定，跌幅太大地方就会出面干预，包括约谈、限价等，之前是有例证的；其次，房子的建筑成本在不断上涨，所谓面粉贵面包自然贵，没有下降的理由；三是超发的货币如果不被锁在楼市里，必然导致其它商品价格大幅上涨；四是有房家庭占了绝大多数，家庭买房杠杆率又太高，大幅下跌极易导致危机出现，整体性下跌也没有民意基础。

三四线城市人口将呈现长期外流态势，未来很难出现逆转。

人口流动的动力，本质上是不断增长的物质文化需求推动。由于各个国家的城市发展大都呈现金字塔结构，而我们国家位于金字塔顶端的一线特大城市，往往是优质资源高度聚集之地，有更多的发展机会和更高的经济收入，必然导致人口由低层级城市向高层级城市流动。三四线城市没有突出的资源优势，经济发展薄弱，工资收入偏低，发展空间窄，很难留住人才并给予年轻人施展理想抱负的机会，因此在城市结构性矛盾无法解决的情况下，未来人口流动趋势只会扩大不会减弱。

三四线城市房地产迎来历史性拐点，今后将由高速发展期转向平稳回落期，城镇化能够托起楼市的明天？

相较过去，2015年之后的房价高速上涨期，也是三四线城市房地产市场野蛮发展期，过度开发导致新建商品房越来越多，空置率居高不下，而需求端则出现萎缩，在人口没有大幅增加，少量需求又受限于高房价的背景下，市场很难再以加速度的方式持续发展，回落到平稳轨道成为必然。

有专家把楼市的未来寄托在城镇化建设上，依据是中国目前的城镇化率不足60%，如果按照每年1%的发展速度达到70%的城镇化，房地产市场还将有10年的发展期；以美国85%的城镇化做参照，未来将有3、4亿人的潜力缺口。大量的农民进城定居，确实会产生海量的房住需求，因此持这种观点的确存在理论上的可能。不过，不容忽视的是，有房居住是农民进城的前提，是否买得起房才是问题的根本，依靠城镇化托起三四线楼市的明天，前景虽然光明，任务非常艰巨。

因此三四线城市房地产未来必将走可持续发展道路。首先在未来几年内控制房价不再上涨，同时提高城镇居民收入，缩小房价收入差距，让购买力得以恢复；其次是农民的收入普遍很低，无法支撑城市的高房价，作为缓冲带，可以利用廉价的土地建设乡镇商品房或提供安居房就地安置；然后是平摊社会资源，大力发展乡镇经济，逐渐缩小城乡差距，只有让农民的钱袋子鼓起来，才能推动房地产市场向前发展。那么随着时间的推移，以循序渐进的方式推进，实现70%或80%的城镇化才会成为现实。