内行人8字概括楼市，房价迎来大回调“大局已定”？

最近，我们在网上看到一则新闻，某地新楼盘开盘价格高于市场价10%左右，使得想要买房的人却络绎不绝，但在3个月之后房价就开始下滑30%，此时不少业主联名申请退房，取消交易。从中我们可以看出2个问题，一是开发商过度判断市场预期，直接影响后续的开盘均价以及宣传手段，容易给消费者形成心理落差；二是当前消费群体更加真实投机，他们需要的不是房子，而是永远都不会下跌的高房价，有房之前希望房价大跌入手，有房之后只希望房价大涨，房产增值，所以从某种角度来看，房价跌涨本身就是伪命题。

房地产作为一个名副其实的吸金池，房产本身自带浓重的金融属性，简单而言对于大多数人来说买房是一辈子的事情，就正如专家所言，如果人手一套房子，那么楼市也即将终结。从以往政府给出定位来看，“房住不炒，让人人有房可住”，有心人都能明白重点在于住而不是买。当然这一切逻辑基于房价正常化的背景下，假如三线城市有着二线城市的房价，那为什么不去二线城市努力奋斗呢？或者说换一个理由，当前的经济还需要高房价的支撑。

高房价一直是大家所抱怨的，房价年年涨，工资却不变。而在今年的10月份，新一轮政策调控席卷而来，也将暗示楼市真正进入新调控阶段，未来5年内楼市格局大局已定，主要有以下几点变化：

一是最新LPR改革政策落地，楼市利率与实体利率正式脱轨。由于新模式是5年期LPR+加点，脱离了实体经济的限制，简单来说即使未来市场宽松，房贷利率仍旧维持高位运行。据最新数据显示，北京个人房贷浮动下限为5.4%，二套房下限为5.9%，与之前相比较均上涨，这对本身市场分化来讲，无疑是雪上加霜。

二是房屋网签全国联网正式启动，涉及到150个城市。此举最大意义一方面极大可能限制炒房客的存在，另一方面为房产税的落地做好铺垫。再加上新土地法的改革，集体土地可直接入市，最大受益者无疑是三四线城市，在本身空置率极高的背景下，对高房价的冲击力可想而知。

三是开发商有可能破釜沉舟，降价促销缓解自身压力。由于当前市场分化，根本就没有受益者，消费群体买不到合适的房子，炒房客找不到接盘侠，但受害者只有一个，那就是开发商自己。据专家分析，开发商来自市场压力其次，当地政府压力才是最大的，归根结底就是土地财政，土地价格不能跌，房价也不能跌，这就是大家常说的“止跌令”。在笔者看来，一方面想要财政数据好看，另一方面希望大家都能买房，在这里只能说鱼和熊掌不可兼得。

针对以上楼市格局来看，那房价会迎来大回调吗？对此专家八字用概括“区域隔离、跌涨有序”，简单来说超级城市群布局和因城施策相互影响，未来的房价一定是定向调整，至于房价是否迎来大跌，一二线城市房价维持高位运行就是一种奢望，更多的机会还是着眼于三四线城市。

从上游资金链来看，未来楼市资金池并不充裕，开发商边融资变造房子的时代已经过去，市场节奏会相对缓慢，旧改影响力远远低于棚改；从楼市布局格局拉看，三四线城市将处于弱化的地位，一方面是因为实体经济太差，支撑不起高房价，另一方面需要迎合城镇化进程，承载来自城镇或农村低收入群体的住房需求，这才是一个真实的楼市，买得起房的人终究是少数。