政府根治房价要舍得土地财政这个“聚宝盆”

　　2017年上半年，100个大中城市土地供应面积2.75亿平米，去年同期是2.64亿平方米；与此相对比的是，土地成交价款4376亿元，同比增长38.5%，比1—5月增速提高6.2个百分点。简单说就是，在土地供应面积几乎不变的情况下，地价却快速上涨。

　　是什么导致了今年上半年土地价格同比上涨将近四成？尤其是在房地产调控多方收紧的情况下，谁才是土地价格上涨的主要推手？

　　直观的猜测，一方面是开发商集中大幅拿地，土地需求增加导致供地价格上涨；另一方面则是，地方政府给出的土地价格是高于以往的。

　　从去年四季度以来，棚改货币化让住宅库存下降很多，开发商手中可以用于购地的资金会有增加。不过，资金面改善的房企的拿地态度已经出现了分化。来自克尔瑞研究中心的报告显示，房企拿地的态度在今年上半年出现了分化，例如，中海地产（含中海宏洋）、新城控股 、绿城中国等企业拿地态度积极，新增规模同比都超过了150%，路劲、鲁能等企业在拿地上则变得较为谨慎。

　　来自Wind的数据则显示，从2008年以来，土地出让金的走势像一个大写的“N”字，从2015年年初开始，全国的土地出让金收入就呈现一路上涨的走势，2017年7月地方政府土地出让收入累计增长37.3%。

　　将上述两组数据放在一起就能清楚看出，房企对拿地分化的态度并不能支撑开发商拿地热情导致地价上涨，而且从土地供应情况也可看出，地块的供给水平与去年基本持平，也不存在供地缩减导致地价上涨的条件。相比之下，持续上涨的土地出让金收入更能说明，土地出让价格上涨的不可忽视的因素来自于土地出让成本的拉升。

　　一直以来，土地出让金都是政府财政收入的重要一项，占比达到四成。有机构做过统计，1999-2015年间，国有土地使用出让金收入增长63.3倍，复合增长率29.6%。1999年城市住房制度改革后，国有土地使用权出让收入增长速度大幅提升，1999年为514亿元，2001年即达1296亿元，到2014年已经达到4.26万亿元，2015年虽降至3.25万亿元，但复合增长率仍然达29.6%，占地方财政本级收入的比例从9.2%增加至39.2%。

　　土地出让金的持续上涨已经成为房地调控不能忽视的因素。具体来说，由于房价的不断攀升，也带动了土地价格的上涨。据估算，土地出让金在房价中的比重，一线城市在70%左右，三四线城市则会相对低一些，但普遍也达30%—40%。这种房价的溢出效应此前并未引起太多重视，调控政策也都是从需求端进行，限购、限贷、限地等调控政策，无论是短期还是长期，调控的重点都在需求端，也就是不让买了、不让卖了。但从供给端来看，土地价格的上涨已经成为推高房价的显性之手。

　　当然，对于“土地财政”，要一分为二来看。如果从近30年来的中国经济发展路径来看，土地财政在地方经济的起步阶段是有相当正面作用的，问题是“一卖了之”的法子成了地方政府的最稳定财政收入来源，而这部分收入算作政府性基金收入，资金的使用监管不透明，再加上地方的“GDP考核”等压力，土地财政成了中国经济发展结构性问题和财税体系阶段性问题的典型反映。在当前经济动能转换的关键时刻，整体经济的调整方向十分明确，要把以房地产为代表的投资拉动逐步切换成消费驱动，但是对于区域经济来说，政府主导的基建投资对稳定经济的作用不言而喻，地方政府要告别土地财政肯定需要一个不短的时间。

    　因此，对于今后的房地产调控，要从管房价向管土地转变，土地供给多了、土地出让价格合理了，才能真正从根本上抑制房价，这也是过去数轮房地产调控并未能真正把房价拉下来的原因所在。

　　这种转变已经体现在上半年的调控上，例如建部和国土部联合发布《加强近期住房及用地供应管理和调控的通知》，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。

　　房价问题更像是一面镜子，它映照出了经济转型期的诸多问题。对于土地财政这个老问题，要让地方政府放下手里的这个“聚宝盆”，还需要更多改革，这涉及到税收分成制度改革、地方财政资金管理透明化等一系列改革和调整。也只有解决了土地财政这个病灶，才能实现真正意义上的用宏观政策调控房价。


                                                                                                                                                                                      (清远编辑JJ）