中国房地产可能会经历一轮周期性下行

6月21日，国际评级机构标普发布名为《中国房地产开发商面临放缓压力，但影响可控》的报告，内容指出，中国前几大开发商比前几次下行周期期间更有条件应对接下来更加艰难的环境。

“中国未来地产商只有一两百家，更多的公司就是项目公司。” 上海菩悦资产创始人陈凯在6月16日易居沃顿第六期中国房地产实战研修项目课题发布会上这样说。

陈凯称，从房地产行业增长和行业估值来看，从2011年到2016年，房地产的整个销售面积的增速在往下掉，销售金额的增速也在往下掉。此外，房企A股的估值倍数也在往下掉。“整个行业的ROE从2010年的14%到2016年的8%，也在改变。我们回想一下，一边是大家很开心的拿地，一边是行业在集中，行业ROE在改变。”陈凯说，“房地产这个行业正在变化，这种情况下我们为什么做地产，肯定当然是挣钱了，所有的人问老百姓你问他们这二十年你觉得什么最挣钱，毫无疑问都是买房子。”

标普全球评级信用分析师黄馨慧表示，“随着政府出台更多限制措施给炽热的房地产市场降温，随着融资渠道收紧，房地产行业可能会在2017年下半年和2018年经历一轮周期性下行。”

钜派投资集团首席执行官兼联席董事长倪建达称， “房地产行业的财务数据都很漂亮，很亮丽。万科做到了四千亿、五千亿，大家现在都进入了一万亿的行业，包括绿地和恒大都有这样的憧憬。”

易居沃顿研究基地指导组副组长臧建军称，“过去十几年我们进行房地产调控，核心点是把房地产作为经济发展和GDP成长的一个工具，和这次的调控有点不同，这次的调控我认为是强势政府下把房地产回归于老百姓，房子是用来住的，而且这次调控是持续的。”

作为央企的保利地产，被外界认为其近年来的风格较为保守，同时和万科以及中海地产之间的差距较大。

保利房地产股份有限公司副总经理余英表示，保利的架构进行了巨大的调整，在三千亿的基础上开辟新的产业。余英说：“军民融合和产城融合是我们发力的重点，我们看到和万科和中海的差距，主要是在城市数量上不够，位置主要是在长三角和京津冀，我们在广东省和万科没有差距，广东所有的地级市全进去了，但是在上海长三角和京津冀有差距。所以我们去年成立了一个叫淮海公司和渤海公司，还有一个浙南公司，就是要把长三角和京津冀地级市占领，要扩大我们公司的数量，每个城市来个二十个亿，加起来可能三四五战略就能够实现了。”

在谈到房企转型时，余英称，“我从来反对转型这一说，这么大的企业转不了，只能把传统的卖房子，从两千亿到三千亿再加上一些新业态，学习华夏幸福有新的业态。我们做增量，我认为传统的大地产商是不可能转型的。”

标普在报告中称，对于一些规模较小或扩张过快的开发商来说，随着行业迎来更多调控措施，其可能发生倒闭、违约，从而加快行业整合。

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