乐视能靠“特色小镇”盘活么 超10城囤2.5万亩地

  近日，有消息称乐视正在与万科洽谈出售世茂·工三项目。有知情人士向《华夏时报》记者透露，乐视的意向交易价格为40亿元，但是万科方面认为价格太高，不可能接受。

  事实上，对于土地储备量超过2.5万亩的乐视来说，这次计划中的股权转让可能只是整个乐视地产板块出售计划中的一小部分，而融创中国（01918.HK）与乐视在地产层面上全面推进的合作才是其地产板块的大动作。

  乐视有意万科不接？

  尽管乐视苦苦陷于资金危机无法自拔，各项业务都受到严重冲击，但其手中的地产项目却成了其屡次扭转局面的筹码。

  此前，乐视CFO张巍在与乐视债权人在乐视大厦就乐视偿还供应款进行了商讨。

  据悉，在与债权人沟通中，张巍透露，乐视在与万科洽谈世茂·工三项目的出售，乐视的意向交易价格约为40亿元。世茂·工三商业项目如成功出让，银行挤兑和供应商欠款会解决，部分银行可继续给乐视续贷，只要乐视业务稳步发展，乐视资金问题是可以解决的。

  公开信息显示，乐视控股已把世茂·工三股权全部质押给中信银行(6.110, 0.00, 0.00%)，从而融资约20亿元。

  去年5月中旬，世茂股份(4.800, -0.02, -0.41%)公告称，将向乐视控股（北京）有限公司转让下属世茂新体验公司持有的北京财富时代置业有限公司，以及世茂商管公司持有的北京百鼎新世纪商业管理有限公司的100%股权，交易价格分别为29.2亿元和0.52亿元，合计为29.72亿元。而由于中信银行并未给乐视控股断贷，所以乐视控股仍有时间来为世茂·工三项目寻找买家。

  有媒体透露，目前有不少地产公司有意接手世茂·工三项目，但对价格期待不高，一家有意向的地产公司期待的价格是不超过25亿元。有开发商报价20亿元被乐视团队认为是扎空而拒绝。

  若世茂·工三项目以40亿元出售，扣掉解除质押费用和成本等，乐视可获取10多亿元自有资金，这对已被2家银行断贷、多家银行观望的乐视来说，意味着宝贵的喘息机会。

  记者就此消息向万科求证，万科相关负责人士表示目前尚不知道有此信息。

  不过有知情人士告诉《华夏时报》记者，乐视与万科确实有过接触，但是万科方面对于乐视40亿的报价表示不能接受，因为随着北京楼市限购，商业地产市场已经井喷，世茂·工三本身处于三里屯商圈，该商圈主要是商业，不能与国贸这样的CBD区域相提并论，所以世茂·工三目前的价格应该是有缩水，而不是溢价到40亿。

  “这个价格万科不可能接受。”上述知情人士告诉记者。

  全国工商联商业地产研究会会长王永平也对此事评价称，比较合适的价格应该是在乐视交易价格60%左右，乐视收购的价格是外行价。如今寻找接盘者，业内很难给出这个价。而联系到乐视如今各种“资金链断裂”的传闻，卖家着急出手，买家则更倾向于趁机压价。

  仍有巨大土储

  尽管乐视转让世茂·工三一事被业内认为是狮子大开口，但乐视巨大的地产资源还是吸引来了融创中国这样的合作者。

  一直以来，乐视都被认为是一家互联网科技公司，事实上，这家成立于2004年、依靠互联网科技起家的企业，十几年来却在多个行业有所浸染，而伴随着其多年来的全生态业务扩展，以产业基地、生态城、生态产业园等多种方式，乐视在全国超过10个城市拿下了约25920亩土地，其在地产行业已经以土地储备量巨大而令业界侧目。

  而这25000多亩土地，还不是乐视的全部家底。

  除了乐视自己斥资获得的土地外，从2015年起，乐视就在国内积极与各地政府进行战略合作来获得土地，据不完全统计，目前乐视在北京、上海、天津、重庆、德清、临汾、海口、深圳、张家口及贵阳等多地有直接拿地或以产业投资等方式低价拿下土地。

  成立以来，乐视生态7大板块一直在野蛮生长，涉足了电视、体育、汽车、视频、手机、影视等领域，但目前这些业务板块却都面临着严重冲击，而让乐视真正挣钱的，反而是土地和房地产项目。

  乐视的巨量土地储备，吸引来了同样互联网出身，却投身地产的融创中国的负责人孙宏斌，他表示：融创在莫干山只拿到了1000亩土地，乐视拿到了10000亩。融创将会加入乐视在莫干山的汽车基地项目，共同开发汽车生态小镇。

  无力开发

  乐视虽然手握巨量土地，却不能不为囊中羞涩、无力开发而扼腕叹息，这也是贾跃亭与孙宏斌合作的主要原因。

  据悉，孙宏斌与贾跃亭的第一次见面，是在2016年的12月，资金链危局中的乐视想通过出售刚到手一年的世茂·工三物业缓解资金压力。孙宏斌经葛洲坝集团管理层介绍前往洽谈。

  世茂·工三的项目没有谈拢，但是，孙宏斌和贾跃亭谈成了一笔大生意。

  2017年1月13日，融创中国发布公告，融创战略入股乐视，以人民币60.41亿元收购乐视网8.61%股权，以79.5亿元获得增发后乐视致新33.5%股权，以10.5亿元收购乐视影业15%股权。融创本次共计支出150.41亿元，交易完成后，融创中国将成为乐视体系中上市板块乐视网的第二大股东，同时成为乐视超级电视和影业板块的重要股东。

  在孙宏斌入主乐视后，乐视生态进行了大幅调整。乐视网发布公告，公布公司董事会的议案，称贾跃亭申请辞去公司总经理职务，专任公司董事长一职，聘请梁军为公司总经理。

  据称，贾跃亭主要精力除了上市公司外，将主要聚焦到汽车领域。贾跃亭说，这半年当中乐视卖掉了不少非核心的资产，通过变卖不重要的资产，真正让乐视的核心业务，尤其非上市业务，能进入一个快速恢复期。

  事实上，乐视虽然手握巨量土地，但获得土地后，没有资金的后续跟进却无法保障规划项目的继续推进。

  而对融创中国，这却是难得的机会。工商资料显示，融创房地产集团有限公司位于重庆的子公司重庆融创基业房地产开发公司，于今年3月，成为了重庆乐视界置业发展有限公司的股东。

  孙宏斌认为，下一步融创中国可能和乐视合作的地方很多，比如，做汽车小镇、体育小镇、影视小镇、互联网生态小镇。在地产生态项目上降低成本或许是融创投资乐视的重要原因之一。

  在孙宏斌看来，华谊在中国做了好几个小镇，“乐视影业比华谊大多了，我们可以通过他们拿地，来做一些小镇”，而这种共同拿地的模式将使得成本大为降低。