2015楼市分化加剧：一线城市火热 二三线城市冷清

2015年开年，北京土地市场即诞生总价地王级地块。2014年全国土地市场整体降温的情况下，一线城市依然保持火热，并将势头延续到2015年。在万科高管毛大庆高呼“北京商品房进入6万元时代”之时，土地市场的火热是否会传导到2015年的北京楼市?北京楼市又是否会再次起到风向标作用，进而影响全国市场?

“面粉”价格再超“面包”

2015年1月7日，北京新总价地王诞生。经过53轮的激烈竞拍，华润首开平安联合体以86.25亿元夺得丰台白盆窑地块，该地块成为北京新的总价地王。根据北京国土局的出让规定，该地块将配建6880平方米的基础教育用地以及建筑面积16.33万平方米的“限价房”和12.26万平方米的“自住房”。其中限价房的销售均价为1.7万元/平方米，自住房的销售均价为2.9万元/平方米。

“剔除上述配建及限定价格的区域，剩余的商品房住宅部分楼面地价达到3.8万元/平方米左右。从历史看，本地块在北京单地块成交额上，已突破历史纪录，也是住宅类的最大单体成交额地块。”中原地产首席分析师张大伟对新金融记者表示，白盆窑地块占了北京土地市场的“三最”，最高起价、最高总价和包含最贵的自住型商品房。

据了解，目前该地块周围在售的商品房在4万元/平方米左右，二手房价格则在3.5-4万元/平方米。3.8万元/平方米的楼面地价，已经超过了同区域的大部分二手房价格。

“楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市土地市场的新常态。‘面粉贵过面包’，体现的是房企拿地全面回归一线城市，实际上从去年9月份开始，部分企业已经开始出现在一线城市的土地市场上。”张大伟表示。

一线火热 二三四线冷清

在此前的1月5日，华润、招商、九龙仓和平安组成的联合体刚刚以44.9亿元和42亿元拿下丰台区玉泉营两个地块，北京土地市场在开年之后，便连续诞生总价地王。拿地企业也由以往的单打独斗，变成组团竞争。

据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2014年北京共成交各类土地141宗，同比下降34.1%;建设用地面积937.63万平方米，同比下降28.7%;规划建筑面积1663.01万平方米，同比下滑30.3%;土地成交总金额1916.9亿元，同比增长5.2%;平均楼面地价11527元/平方米，同比增长50.9%。土地成交量的下降和成交价格的上涨，体现了一线城市土地的稀缺性。

中原地产统计显示，2014年全年，40个主要城市合计土地出让金为1.62万亿元，同比2013年全年的2.114万亿元下调幅度达到了23.4%。其中只有7个城市土地出让金出现了上涨。

从房企角度来看，2014年楼市的调整也体现在标杆企业拿地热情的骤降方面。2014年全年，20大标杆房企合计拿地仅花费3043.99亿元，环比2013年全年的5578.87亿元，下调幅度达到了45.4%。

但是一线城市与其他二三线城市土地市场形成了鲜明对比。北京、上海、广州、深圳四城市的住宅土地成交全面创造历史纪录。一线城市2014年土地成交金额高达5072亿元，在减少3000万平方米建筑面积的情况下，历史上第二次突破5000亿元大关。

业内人士表示，随着各类救市政策的出现，部分企业进入土地市场期待抄底。部分热点地块，竞争力度明显有所增加。“预计在2015年，土地市场的分化将持续，一二线热点城市的土地竞争将比2014年有所增加。”上述业内人士表示，房企扎堆一线城市，在推高地价的同时，也在酝酿风险。但相比三四线城市已经可以看到的风险，一线市场的风险要低很多。

2015市场展望

土地市场2014年的分化，在当年的楼市上也有明显展现。2014年12月，54城市合计住宅签约套数达到了31.8万套，创造了2014年全年的单月最高纪录，其中一线城市达到了5.366万套，环比上涨幅度高达38%。

一线城市楼市在年末回暖明显，大多数三四线城市依然处在去库存压力之下。大多数城市的楼市在2015年将结束持续多年的供不应求、房价单边上涨的局面。市场已经进入一个供需相对平衡，甚至开始进入了供过于求的局面。不同区域，不同城市，甚至同一个城市，都会因为区域的属性定位和价值以及本身的供求情况而出现不一样的市场行情，有品牌、运营、资金和资源优势的开发商将不断扩大自己的市场份额。与此同时，行业门槛也在不断提高，主动退出和寻求并购的中小开发商增多，大开发商有机会借此提高行业集中程度。

中国房产信息集团分析师表示，2014年对于多数房企来说可谓是竞争残酷的一年。2014年由一批中小房企的破产倒闭潮和降价潮开启了行业的深度盘整。2015年，一线龙头房企已经不再单纯追求规模上的全速扩张，开始思考如果更好地内生性成长，“有质量”地增长，这也将成为贯穿全年的主旋律。 

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