2015楼市大猜想：政策去行政化 房价难现大幅反弹

“今年以来，房地产市场迅速变化。” 住建部部长陈政高曾如此概况2014年楼市状况。经历了2013年的“狂飙突进”，2014年房地产市场调整明显——成交降温、房价回落、投资增速放缓、库存高位运行;调控政策也发生变化，限购松绑、信贷放宽、限价淡化，“去行政化”趋势日益显现。

伴随行业一系列转变，年末翘尾的楼市在2015年走向如何受到业内关注。市场会否稳步回暖?房价是涨是跌?哪些购房惠民政策将出台?行业面临哪些机遇和挑战?2015年，仍有诸多猜想空间。

市场猜想：楼市持续分化 成交房价难大幅反弹

2014年，无论是成交还是房价走势，都佐证了一年来房地产市场的调整。

数据显示，2014年1—11月份，全国商品房销售面积、销售金额双双同比回落。而新房价格环比下跌城市数量，也从5月份起连续7个月不断增加。二手房价同样明显下调，9月份时，70个大中城市全部环比下跌。

中国房地产业协会名誉副会长朱中一在接受中新网房产频道采访时表示，2014年房地产市场已进入“新常态”，“真正步入了增速换档期、结构调整期、政策完善期，以及品质提升期。”

在不少业内人士看来，这一楼市“新常态”将在2015年乃至更长时间延续。中原地产首席分析师张大伟认为，今后房地产将难以维持过去十年的高增长，市场分化成为长期趋势，差异化更加突出。

随着年末房地产市场回暖迹象的显露，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，“量增价稳”将成为2015楼市主基调。“市场大环境将相对宽松，房价的稳定将引导置业升级人群逐步入市，支撑交易量稳步回升。”

北京理工大学房地产研究所所长周毕文则向中新网房产频道表示，“虽在诸多政策利好下，今年年末商品房成交有所回暖，但楼市整体仍处于稳定或下跌趋势之中。”明年部分城市、一些地段、某些项目成交将回暖，同时不少城市仍面临去库存难题。而这一“分化”特点，将在2015年更加明显。

对于2015年房价走势，周毕文认为，整体房价将企稳，并不会出现暴涨式反弹，但不排除随行就市地波动。

另外，上海某地产研究人士预测，房价也面临着“分化”趋势。“从供需关系看来，2015年一二线房价止跌反弹的可能性大，三四线城市则上涨迹象不明显。”

政策猜想：去行政化明朗 楼市调控步入“常态化”

从年初“分类调控”得以明确，到“限购”、“限贷”、“限价”等重重枷锁逐步放松、降息等政策推出，再到《不动产登记暂行条例》靴子落地，2014年楼市调控呈现出新转变。

在朱中一看来，2014年楼市调控政策逐步“常态化”，未来房地产政策将更加尊重房地产规律和地区差异性。“政策常态化表现在两个方面，一是限购、限贷等“行政化”手段的退出。另一个是贷款政策的调整，更加倾向于对居民自住型、合理改善型的需求。”

与此同时，2014年中央经济工作会议连续两年未提“楼市”，全国住房城乡建设工作会议未涉“房地产调控”、“房价”、“限购”等词汇，均使2015年楼市调控“去行政化”更加明朗。

“2015年既不会进一步加强宏观调控，导致楼市持续低迷;也不会出现像08、09年的救市举措，令楼市量价飞涨。”胡景晖分析表示。

2015年会否有更多住房利好政策推进?基于中央经济工作会议继续实施“稳健的货币政策”，胡景晖认为，适度降息、降准，以及定向宽松的货币政策，将有可能在2015年进一步出台。

牛凤瑞指出，2015年将大量保障房的入市，也将对改善住房问题形成助力。陈政高在全国住房城乡建设工作会议上透露，2015年将继续推进保障性安居工程建设，明年计划新开工700万套，基本建成480万套。

另外，随着《不动产登记暂行条例》于2015年3月开始实施，房地产税出台也被认为为时不远。《证券日报》引述财政部财政科学研究所所长刘尚希观点指出，下一阶段房地产税立法将稳步进行，房地产税明年可能实现突破。

行业猜想：“黄金时代”不再 房企转型自救去库存

自930房贷新政、央行降息等政策出台以来，冷清的楼市有了些许转暖迹象，多地商品房成交上扬，但这并未扭转房地产行业业绩、利润下滑的趋势。

中原地产市场研究部统计数据显示，已公布11月销售业绩的33家上市企业中，超过19家不足85%的企业，已基本不可能完成年度任务。与此同时，大小房企之间的业绩分化也在进一步拉大。以北京为例，北京市第三次全国经济普查结果显示，909家房企资产超10亿，其中9成资产集中于3成房企。

“居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代已经过去。”朱中一如是说。华远集团原董事长任志强也称“希望所有企业做好长期的思想准备。” SOHO中国董事长潘石屹更感叹房地产地位不如从前，“日子一天不如一天，肯定是走下坡路。”

受迫于今年楼市的下滑，房企拿地节奏大幅放缓，三四线城市土地市场几乎进入冰封期。张大伟表示，从年内20大房企在土地市场表现看，对于2015年楼市发展，房企自身也并不看好。

不过，多位业内人士分析，今年以来经济下行、楼市遇冷，正在倒逼房企跟随经济结构一同“转型升级”。房企进军商业、旅游、养老、海外地产等领域已并不鲜见，更多营销手段——全民营销、电商卖房、房产众筹等花样百出。

周毕文指出，房企转型避险趋势在2015年将延续，但能否从中获利，尚处于初期探索阶段。而购房者对房企新型营销模式态度也各异。以房产众筹为例，人们在对低成本买房或投资充满期待的同时，也对于如何监管资金流向、有无相关法律法规保护投资者等问题表示质疑。

除此之外，业内认为，目前全国住宅库存总量庞大，库存消化将是一个长期过程，2015年房企在转型之余，仍免不了要继续稳价跑量“去库存”。

朱中一则表示，对于房企来说，未来最应该考虑的，是要客观分析市场供求关系变化，不能跟风。并且要在自身转型的同时，转变发展方式，如着力推进绿色建筑、住宅产业化等。

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