楼市降速进入新常态 隐性风险或逐步显现出来

房地产市场持续一年的降温和调整让人们越来越清楚地认识到楼市“换挡”已经开始，房价波动、增长减速都是新的常态。

17日在中国指 数研究院举办的“2014第十一届中国数字地产节”上，多位专家对这种房地产的新常态进行了解析。

中国国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，过去因为住房供给短缺，消费饥渴带来的大规模住房需求和消费快速增长阶段基本结束。今年限购、信贷等政策的松动并未使楼市出现如2008-2009年般的爆发式上涨就是例证。其深层次原因在于楼市供需的基本面已经发生了变化。

目前中国城镇家庭户均已拥有一套房，需求峰值出现，供求关系发生变化。任兴洲解释，在需求的影响下，投资增速也持续下滑，出现换档。

官方数据显示，今年前11个月，中国房地产开发投资同比名义增长11.9%，这一数据创下近5年多的新低。任兴洲表示，明年如果没有更强刺激，投资增速恐怕很难维持在10%以上。

除了投资增速下滑外，楼市新常态也包含产业组织方式的调整。任兴洲表示，一方面，随着整体楼市减速，部分资金链脆弱的企业会被逐步淘汰，企业兼并重组频繁，行业集中化程度提高。另一方面，住宅产业化、智能化、专业化将成为房地产发展的新特征。

此外，伴随着楼市增长的放缓，以往高增长时房地产各类隐性风险，将逐步显性化。任兴洲认为，从泡沫化的角度来看，中国房地产市场需要提高风险等级。这种风险主要表现在一是房价过高，购房人无法支付，出现断供等，形成大量“烂资产”;二是产能过剩，中国楼市的区域发展很不平衡，产能过剩危机可能从局部开始，蔓延到全国。因此，楼市亟待建立健全化解房地产风险的体制机制。

住房和城乡建设部政策研究中心研究员周江也认同房地产市场这种发展阶段的转变。在同一论坛上，周江指出，今年以来楼市的下行调整源于短期供求关系的逆转。

在供应端，由于2010年以来流动性充裕、地方依赖土地财政快速推地等原因，商品房的供给快速上升;但在需求端，由于近年来楼市旺销透支需求、保障性住房分流需求、有投资性需求转型等原因，有效需求却有所减少，于是楼市供过于求，开始下行调整。

但他指出，楼市调整和换挡的深刻原因在于其主要矛盾发生了变化：整个房地产市场由过去总量绝对短缺的阶段，转变为一个结构性的相对过剩和相对不足并存阶段。

从长期看，周江指出，目前楼市进入一个平台期，也就是增速仍然处在一个比较高的位置，但是保持一个比较平稳的速度。这个时期的延续时间取决于人口出现峰值的时点，城镇化率超过70%的时点以及人口红利消失的时点，这三个时点之后，楼市又会进入另一个新的阶段。

在平台期的新发展阶段中，周江指出，政府需要解决三个问题：一是不同城市之间的分化，新城建设、住房供应与人口需求错位问题;二是，摆脱经济增长对房地产的过度依赖;三是，住房不平衡以及随之带来的财产不平衡问题。