楼市政策尚有调整余地 走出颓势或尚需一年

被认为力度超预期的调控政策公布后，房地产市场仍有可能下滑。

10月21日，国家统计局发布数据显示房地产投资增速连续8个月下滑，1至9月房地产投资增速降0.7个百分点至12.5%，创2009年8月以来新低。部分专家认为，房地产投资增速的下滑拖累了宏观经济。

三季度国内生产总值(GDP)同比增长7.3%，低于二季度的7.5%，国家统计局新闻发言人盛来运就此解释说，调结构的压力阵痛超预期，表现在多年积累的传统产业以及房地产累积效应增加，影响了相关产业消费、生产和投资。

在中国房地产学会副会长陈国强看来，9月30日颁布的信贷相关政策可以被视为标志性的事件。“经济下滑超预期，情况严峻，中央改变了对房地产行业的态度。”陈国强在接受采访时认为，行业的调整仍不充分，尤其是房价的调整才刚刚开始。

北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟对此表示认同。但他更倾向于认为，被坊间称为“救市”的政策，仅仅是对不再适应市场状况政策的调整，修正过于“激进”的部分。“政策还有调整余地。”钟伟对记者说。

尚有调整空间

房地产政策为何此时放松?齐鲁证券近日的研究报告分析认为，当前实体经济内生动力类似于2008年。调控政策大幅放松的背后，是经济增长内生动力的疲软。目前的宏观经济增长内生动力仅好于2008年全球金融危机时期。

一组数据可以进行简单的比较，2014年8月份工业增加值增速将为6.9%、制造业投资增速为11%、固定资产投资增速为13.1%，而2008年金融危机时相应的数据分别为5.4%、18.7%和22.3%。目前海外需求依旧维持在10%左右的增长，但制造业投资增速显著低于2008年危机时期。

陈国强认为，一系列政策的出台和宏观经济下滑有必然的联系。但钟伟认为，中央并非是在保房地产行业，无论是限购解除，还是限贷政策放松的表述，都是有条件、加以限制的。房地产行业总体仍处于健康状态。只是，早前出台的政策是在房地产市场发展过热的背景下出台的，而现在，则是调整其中不合适的成分。例如，既认贷又认房政策，对市场杀伤力过大，应予调整。

被坊间称为“救市”的政策，今年可划分为三轮。第一轮，全国41个城市陆续松绑、取消限购政策，京沪深穗和三亚成“限购孤岛”;第二轮，央行、银监会全面放松限贷，各地住建部门陆续出台要求银行松绑房贷的文件;第三轮各地增加购房补贴，包括对公积金的调整，以及各部门侧面通过调节税费刺激市场的政策等。

除了以此作为卖房噱头的开发商外，大多数业内人士不那么乐观。尽管交易量在新政出台之后有所增加，但这种态势却被认为是不可持续的。

楼市或明年下半年走出颓势

判断楼市走向的两项关键数据一路下滑。今年1至9月，商品房销售面积、销售额增速几乎是断崖式下跌，并形成负增长趋势。而2013年全年，商品房销售面积、销售额增速分别增长17.3%和26.3%。

亚豪机构分析认为，单纯依靠政策拉升楼市交易量，无异于临渴掘井，而这种透支型消费也难以长期支持。地方政府还是应该考虑如何加速城镇化发展、引进核心产业、提高就业人口、增加居民收入，楼市成交量上升的基础才是坚实的。

齐鲁证券也称，单一调控政策效果有限。房地产交易税费基本没有调整。从货币政策来看，目前M2增速与信贷投放依旧处于偏紧状态。本轮楼市政策调整，对商品房销售有一定的正面作用，但若没有进一步的货币数量放松与降息举措，效果有限。从房价收入比、人均住宅存量与货币条件来看，本轮放松对销售量以及价格的提振与2008年难以相提并论。

钟伟进一步向记者解释说，“我们曾经做过测算，在目前的信贷环境下，如果房贷利率到8折或者8.5折，商业银行就会不赚钱，银行并没有动力去发放7折优惠利率的房贷。”

在钟伟看来，房地产市场正在发生三大变化。首先是预期的变化，公众不再认为房价只涨不跌。其次，是利率市场化。钟伟指出，利率市场化进程是不容低估的影响因素，我国的金融体系从利率管制逐步向利率市场化转变的前期，无风险利率出现大幅提升，成为资金的重要投资方向，中长期来看，利率市场化进程将逼迫房屋租售比向正常回归。

房地产投资需求本是居民资产配置中的重要一环，2000-2010年，国内居民尚缺乏投资渠道，股市房市成为较为单一的居民投资渠道，但这个过程在2010年后被逐渐打破，主要原因是利率市场化进程推动了无风险利率的大幅上升，加上商业银行存款利率上限依然受到管制，不均衡的双重价格导致以理财产品收益率为代表的无风险利率大幅提升，吸引了大量资金。到2013年底，商业银行理财的余额已达10万亿元左右，信托行业管理的资产规模也接近11万亿元。“银行的理财产品利率4%至5%，不保本产品5%至7%，信托产品5%至9%，不一定再买房子了。”钟伟说。

另外，巨大的库存量也是羁绊。钟伟观察到，供求关系正发生改变。新增适婚家庭的拐点开始出现，80后一代对于住房刚性需求的顶峰逐渐过去，新增城市人口的购买力仍显不足。陈国强同时提出，保障房建设规模过大。

但华远地产董事长任志强指出，内在的逻辑关系在于，保障房建设会拉动房地产投资，体现在GDP数据上，但消化库存、房屋销售溢价却不会直接体现于GDP。“巨量”的保障房建设，也将是阻碍商品房市场回暖的因素。

任志强预测，在众多政策的影响下，四季度的房地产形势将比今年前三季度好。但并不意味着市场将走出低谷。“明年9月份才会有真正的好转。”任志强在接受记者采访时表示。

钟伟认为，一线城市的房地产市场将在明年二季度走出颓势。二、三线城市将在明年下半年迎来拐点。其间，最需要关注的指标是交易量指标，影响交易量的最关键因素是信贷政策。

市场仍需要时间来消化政策，在任志强看来，有更多的“富人”可以被解禁买房，利率优惠会降低成本，对于下滑的市场而言是好消息。但政策趋势却更难预测了。“政策周期变得越来越短，平均一两个月就出台一个政策，难以形成长期的预期。”任志强称自己不猜政策，并很难从中总结出规律。

国金证券分析认为，第三轮救市措施或为减税。如果楼市仍未有起色，可能会采取减免购房契税或者将个人住房转让营业税征免时限由5 年恢复至2年来进一步刺激市场。

钟伟指出，调整购房契税和营业税的主动权在于地方政府，税收政策的调整空间不大。保障房政策也可能面临微调。例如，地方政府有可能购买空置商品房作为棚改区安置房，廉租房有可能从实物分配更多倾向于货币分配，鼓励租房。