政府救地:北京12年来首次上调基准地价

“金九银十”将近，北京、济南、江西多地已经提高或正计划抬高基准地价。其中，北京12年来首次上调基准地价。

根据中国指数研究院9月2日晚间公布的数据，8月，全国300个城市土地出让金总额为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%，这已是该数据连续第四个月同比下降四成左右。

“万科上半年卖了800多万平方米的房，但只买了200多万平方米的土地。”万科总裁郁亮在中期业绩会上说，上半年土地价格仍处高位，不是拿地好时机。

“虽然基准地价并非是最终的成交地价。”中国房地产学会副会长陈国强表示，基准地价是土地估价的一个参照，其调高背后也暗示着地方政府对后市的期待。

而一受访的大型信托公司经理说，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

三招保地价

在楼市不景气的背景下，地方政府也不得不出手保地价。

8月28日，北京时隔12年，再度上调了基准地价，其中，一级土地级别商业平均熟地价为29980元/平方米，办公平均熟地价为29080元/平方米，居住则为28720元/平方米，工业为11600元/平方米。新的基准地价较2002年的版本大幅调高。

而济南则于8月26日宣布上调土地基准价，市城区商业、住宅、工业一级用地价格将分别调整为每平方米8028元、5608元、2055元，比2011年的价格分别上调了29.7%、36.6%和8.2%。

江西省国土资源厅近期也下发了《关于开展2014年度基准地价更新工作的通知》，要求各地做好基准地价的更新工作，目前江西省内各市县都已经启动基准地价调整的前期准备工作。

“地价最终取决于市场的供需关系和开发商针对市场的判断，基准地价与实际成交地价关系不大，不好的地块，底价过高的话，开发企业会选择退出，土地也就随之流拍。”北京大岳咨询有限责任公司总经理金永详如是分析。

饥饿营销也是稳地价的重要措施。中国指数研究院300城地价数据显示，8月，全国300个城市共推出土地2537宗，环比减少 29%，同比减少25%。在供地总量下降之时，卖地总额也仅为1449亿元，环比减少11%，同比减少40%。

也正因此，300城的楼面地价保住了环比7%的上涨势头，平均溢价率环比上涨2%。

其中的一线城市最具代表性，一线城市8月共推地52宗，推出土地面积300万平方米，环比减少16%，同比减少38%。土地出让金环比增加32%达到358亿元，平价溢价率为23%，环比增加6%。

这让地方政府和开发商陷入博弈，地方政府要保甚至是抬升地价，开发商则希望地方政府降地价，进而压缩拿地成本和风险。

博弈之下，土地市场也频频出现流拍，比如被称为“准地王”的北京孙河片区宅地，因入市的“高楼面地价、高总价”终遭流拍。

挂出优质地块是地方政府稳地市的有效路径，以257.4亿元位列8月全国土地出让总额榜单榜首的北京为例，北京8月挂出的华嘉胡同等多个优质地块，刷新了北京的总价、单价地王，亦让北京8月的土地出让金总额继今年1月、4月之后，年内第三次超过250亿元。

保地价的逻辑

地方政府有其保地价的理由。

一大型信托公司的投融资部门的经理告诉21世纪经济报道记者，基准地价是土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格评估的基础，地方政府的土地抵押以土地估价为准，基准地价的上调，有利于确保地方政府的土地融资。

该信托经理介绍，在楼市下行的2014年，其所在的信托公司，已经大幅收紧了对房企的开发贷款，转向政信项目。

“可以说，今年是政信类项目大幅崛起的一年。”上述信托经理介绍，土地出让金收缩的背景下，加上地方债务高企且目前处于还债高峰期，地方政府项目要获得银行贷款难度不小，进而转向信托公司寻求支持。

“虽然信托产品融资成本较银行贷款高，但它的审批流程更快，基本不受政策面约束，资金到位迅速。”上述信托经理说，为把控风险，信托公司会优选财政情况不错的市县，县级单位要求是国家百强县。

“在放贷方面，我们一般不看重土地出让总收入，毕竟市场有好有坏，你永远无法预判未来政府卖地金额是多少，能否偿债。只要地方财政能还上利息，就可以再贷款融资。”上述人士说。

他进一步介绍，相比之下，信托公司更关注地价。一般来说，地方政府常以土地估价的一半作为偿债来源，如果地价下行，土地作为偿债的价值也将随之下行。该人士说：“卖地总额不可能持续萎缩，只要地价稳定，就可以把土地作为偿款或者贷款的来源，由此确保地方财政的持续。”