京39楼盘抢滩“金九“ 降价成楼市主基调

对于房企来说，能否顺利完成全年销售目标，即将到来的“金九银十”阶段的业绩尤为重要。正因如此，越来越多的房企都想抓住这一关键节点。

亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市，包括19个纯新盘及20个老项目后期，其中位于五环外的项目高达35个。9月的开盘数量有望创下今年以来的月度新高。

昨日(8月25日)，记者走访多个在售项目发现，此前许多老项目的入市价格有不同程度的回落，特价房层出不穷。“随着库存量的不断攀升，房企不得不通过调整价格、打折促销来杀出重围，因此未来新入市项目的定价也将逐渐平稳甚至出现回落。”亚豪机构副总经理高姗说道。

扎堆“金九银十”推盘

从目前上市房企交出的上半年成绩单来看，业绩并不理想。中原地产研究部统计数据显示，目前已有28家房企公布了前7个月的销售情况。其中，7月份合计销售843.57亿元，较6月份环比下降了35%，也低于5月份的水平。

多数房企表示，全年业绩的“重头戏”都将在四季度呈现，但受大量自住型商品房入市的影响，市场观望气氛并未完全散去，加之大部分项目都希望赶上最后一波销售热潮，无疑加剧了市场竞争。

亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，其中包括东亚尚品台湖、远洋万和四季等在内的19个纯新盘，以及中信府、首开缇香郡、华业东方玫瑰等20个老项目后期。

对比今年以来的单月入市量，9月的开盘项目数量有望创下今年以来的月度新高。

“包括万柳书院等地王项目也计划在‘金九银十’期间入市。”一位接近该项目的相关人士表示，不光是刚需项目，改善型项目以及高端项目都在借机抢跑。

“我们推出了180平方米、230平方米以及260平方米三种户型，均价在2.98万元/平方米左右，目前180平方米的户型已基本售罄。”位于通州北苑的某项目销售人员介绍，该项目在接下来的“金九银十”也将陆续加推新房源。

“市场供应提速的原因之一是受到了自住型商品房的冲击。”高姗表示，今年以来自住型商品房项目的逐渐入市，吸引了大量刚需购买人群的注意力，而这一群体基本与普通住宅市场的刚需客群重合。

高姗进一步表示，今年上半年大量房企没有完成既定销售目标，在今年已过去三分之二的节点上，各大房企不得不加快推盘节奏、调整定价策略以冲击全年销售目标。

部分房源比自住型商品房便宜

随着自住型商品房项目的大量入市，一些楼盘在地段位置和品质上的不足曝露出来，特别是普通住宅项目为了争抢客源开始下调项目售价，令部分刚需客群开始回流商品房市场。房企加速入市也是为了争取现阶段正在犹豫或等待的刚需客群。

记者昨日走访了多个在售项目发现，不少项目的定价都变得十分谨慎，个别项目更是单价直降数千元推出特价房。

“目前均价在1.8万~2.1万元/平方米，预期在8月底或9月初开盘。”位于东坝生活圈的某项目销售人员对记者表示，该项目此前预期的入市价格在2.5万~3万元/平方米，目前部分房源的售价比区域内的自住型商品房项目还要便宜。

此外，北京万科位于南四环的某在售项目更是推出了10套特价房源，最大降幅达8000元/平方米。以88平方米的两居为例，此前销售均价在3.7万元/平方米左右，而目前推出的3套特价房单价仅为2.9万元/平方米。

从计划在9月入市的项目定价来看，虽然自今年初预售限价已基本放开，但“谨慎”仍是目前市场基调。

“目前来看，区域整体定价基本回归到去年同期水平，而未公布售价的项目更加谨慎，还需通过蓄客数量与客户心理预期来确定最终售价。”高姗对记者说道，此阶段项目市场定价谨慎的最直接原因，是受到低价自住型商品房入市的冲击，更深层次原因是市场存量的不断积压。

亚豪机构数据显示，截至8月20日，北京商品住宅产品存量为86235套，按7月成交量来计算，目前住宅存量消化周期需13个月。当前商品住宅库存中将近九成位于五环外。

记者粗略统计发现，计划在9月入市的39个项目，只有4个项目是在五环内，郊区化明显，也使得区域项目同质化现象较为严重。在“老库存”的竞争压力下，这类区域新入市的项目所面临的价格压力相对较大。

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北京孙河地块自降3.7亿再挂牌

昨日(8月25日)，北京市土地整理储备中心再次挂牌三宗地块，合计土地面积59.54万平方米，规划建筑面积35.04万平方米;挂牌起始总价达77.84亿元，挂牌竞价截止时间为9月29日。

记者注意到，上述三宗地块中包括了今年7月底流拍的朝阳区孙河地块，其他两地块分别为石景山区刘娘府1604-659等地块 (刘娘府综合改造项目A1地块一期)和海淀北部地区整体开发中关村环保科技示范园3-3-209地块。

北京市土地整理储备中心网站显示，朝阳区孙河乡土地储备项目BCDE地块土地面积33.94万平方米，建筑面积17.61万平方米，用途为F1住宅混合公建用地、R2二类居住用地、R54中小学合校用地、R22社区配套服务设施用地。另悉，该地块容积率在1左右，属高端低密度宅地。但与之前46亿元底价不同的是，再次入市的孙河地块价格降到了42.3亿元，自降3.7亿元。

中国中央别墅区发展研究院院长刘东曾表示，孙河地块此前的高价入市，企业无人买账在情理之中，该地块有较为繁杂的开发要求，都会影响到项目的最终收益。

在7月30日首次出让时，孙河地块起价高达46亿元。由于该地块中教育配套以及社区服务设施所占面积较大，其中中小学配套建设面积3.24万平方米，社区配套服务设施用地1.7万平方米，刨除这些配套面积，商业住宅面积的楼面价已经突破4万元/平方米，远高于该区域此前成交的数宗地块。

中原地产首席分析师张大伟告诉记者，如果按照目前降价至42.3亿元出让，其他可售部分的总面积为12.66万平方米，折合楼面单价依然高达3.34万元/平方米。

“目前区域内商品房项目主要有泰禾院子、龙湖双珑原著，目前在售项目的均价在7万元左右，而且区域内潜在供应较多。”张大伟表示，自2012年以来，该区域已成交的5宗地块以及叠加目前2宗挂牌地块，合计供应建筑面积高达58.9万平方米，预计可提供3000套高端物业。孙河地块的再入市前景并不乐观。

中原地产市场研究部统计数据显示，截至8月25日，20大标杆房企今年合计拿地仅为1842亿元，相比2013年同期的2946.2亿元，减少了1104亿元，同比降幅度达37%。可见，土地市场依然冷淡。

北京一家房企负责人对记者表示，“去年大家都是抢着拿地，只要是一块住宅地块基本都会有多家房企来竞拍，但今年发生了明显变化，房企更加谨慎，土地的定价也回归理性。”

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