济南热门学区房价停涨 已至高点波动不大

开学在即，学区房又成了不少市民尤其是家长关注的焦点。尤其是在济南限购放开、市场整体不景气的环境下，学区房的丝丝变化更能牵动大家的神经。23日、24日，记者走访省城多所热门学区，深入了解了成交及价格波动。与去年价格千元普涨不同的是，从今年年初至今，学区房价格整体表现平稳，没有出现明显的波动。个别大户型房子或是房主着急用钱的房源，价格还出现明显降价。

“济南房价连续三个月下跌，学区房有没有降价?”、“限购放开后，学区房价格有没有松动?”、“此前单价过两万的学区房，价格有没有回落”……开学在即，有关学区房价格又成了不少市民讨论的热点。

23日、24日，记者走访山师附小、燕山小学、甸柳小学、胜利大街小学等热门学区调查发现，受今年整体市场不景气的影响，学区房价格整体表现平稳，个别房子由于房主着急用钱，出现降价。

23日，记者来到孚瑞不动产万达店。店长杨经理说，学区房成交主力主要是小户型，像一些大户型房子为成交会出现降价。以胜利大街五号院一多层楼的二单元二楼为例，这属于市政府宿舍，面积为130平方米，之前均价2 . 5万/平方米，总价为325万元，现在调降至2 . 1万/平方米，总价为273万，房子降价52万。

“即使降到2 . 1万/平方米，也没有客户愿意接受。房龄高，客户住习惯了房龄小的高层，很难以接受房龄高的多层住宅环境。再者很多客户不是为了住才买房子，只是为了落户方便孩子上学。”杨经理称，像刚才说到的这个学区房源，最后的成交均价大概也就在1 . 8万/平方米，也就是说这种大户型的学区房议价空间很大的。

随后，记者来到三宇和记地产燕山店。店长邢国栋介绍，今年刚过了年就明显感到二手房不好卖，客户观望也比较严重，成交明显难度加大，学区房也受到了相应影响。“像去年市场那么好，价格也随之水涨船高，今年价格明显涨不动了。”邢国栋说，像一些着急用钱的房主选择降价卖房。甸柳小学一套48平米的学区房，房主开始报价85万元，后来连降四次后，降价12万以73万元成交。

对于一些单价过两万甚至更高的房子，多名中介称，这些都是为了落户成交的三四十平米的小户型房，在当前市场行情下，明显高于市场价格的房子，很难成交，过高的价格属于典型的“有价无市”。

比起这种个别特殊房源的降价，热门学区的整体成交及价格表现如何?尤其在成交高峰的七八月份?

“从今年年初到现在，学区房的价格比较平稳，同比去年价格基本持平，略有微涨。”采访中，多名房产中介负责人都有同样看法：受房地产市场大环境影响，比起去年学区房均价千元的普涨，今年涨幅明显收窄不少。

23日，孚瑞不动产和平路分店店长杨经理介绍，店里的学区房对应学校是山师附小，今年该片区学区房房价浮动不大，均价保持在1 . 3万左右，像小户型房子价格会偏高。50平米房子均价在1 . 4万左右。“上个月我们分店成交的五六套学区房，也以小户型为主，客户比较青睐小户型。

“七八月算是每年学区房成交高峰期，七月成交七八套房子中有四五套是学区，八月也成交三套学区。”23日，齐鲁楼市不动产逸居店店长张焕彬说，他们店主要是燕山、甸柳等热门学区房，从价格来看，甸柳小学学区房的成交价在15000元/平方米至16000元/平方米，燕山小学学区房成交价在14500元/平方米至15000元/平方米，价格上涨不明显。“去年七八月份学区房的价格同比涨了10%左右，均价涨了1000元至1500元不等。”张焕彬说，今年市场行情总体不好，不少客户都处于观望状态。有些客户在四五月就开始看学区房，当时也是盼着价格能松动，当时没买。后来到了七月份不得不买的时候了，为孩子上学就必须出手了。

“学区房是一种特定需求，每年都是热门，只能说今年热度有所降温。”三宇和记环山路店店长程少秋说，他们店里主要是东方双语小学学区房，目前均价在每平米12000元左右，像四五十平米小户型均价在13000元/平米左右。“价格平稳，波动不大。”

对于今年的学区房“量价齐稳”的表现，多家中介给出的观点基本一致，受去年学区调整及中考政策调整等综合因素影响，房价大幅上涨已经到了一个高点，目前的价格已经超出一些市民的心理预期。再加上目前市场整体下行，购房者观望情绪较重，这也在一定程度上影响到学区房的成交。

济南百安居不动产总经理熊良顶说，济南学区房优质房源供应不大，但对于目前的高价，不少不着急买房的市民也陷入观望。“成交的速度减缓，价格上涨的动力自然不足。”熊良顶说，此外现在不少开发商开展“名校合作战略”，这也对传统的学区房需求量做了适当分流，这也是降温的重要因素。

“从我们的监控来看，一些来店的意向客户得知燕山、甸柳等热门学区房的价格过高后，选择去买一些有名校分校的新房。”三宇和记地产燕山店店长邢国栋说，这在一定程度上分流了他们的客户。

孚瑞不动产万达店杨经理说，济南新建住宅越来越多，配套的小学很多也已经启用，客户群分流明显，对传统学区房来说，是一个比较大的冲击。影响学区房价格及成交的因素中，除了学区划分外，政策变动的刺激也尤为重要。

省城市民孙女士告诉记者，从去年开始，济南市中考进行了改革，明确到2016年中考时，普通高中要把招生计划全部分配到初中学校，这让不少购买学区房或者准备择校的家长有了犹豫。

据介绍，按济南市现行中考政策，在中考时，择校生不占用所在学校的指标生名额，他们将只能同剩余的本校学生进行竞争，进入优秀高中的机会可能还不如普通初中大。“去年有学生393分上了省实验中学,有的考了500多分却没戏。”孙女士认为,这些改革拉平了各个初中之间的差异,即使比较差的初中,学生也有了上优质高中的机会,购买学区房必要性不大,不如把购房款投入在孩子的全面发展上。

山东省教育厅工作人员曾表示，在教育中，政府的责任不是建设、扶持几个窗口学校,而是应该注重公平。教育公平很大程度上是机会公平，济南市的做法很有推广意义。

据了解，目前省内不少市已经进行这方面的改革，如果能长期坚持下去，必定能给学区房和择校生等降温。