北京楼市局部转暖 金九银十上演揽客大战

数据统计显示，上周(8月11日至8月17日)，北京市场共有13个项目入市，其中3个项目实现日光，5个项目去化率超过9成。业内专家分析认为，此次市场的热销现象，与房企的让利跑量销售策略不无关联，尤其是在临近“金九银十”的关键市场节点，各大房企迫于销售压力，纷纷提前打响“揽客战”。

促销力度加大

8月初，知名房地产研究机构攸克地产指出，从8月开始，市场进入筑底期，这意味着开发商需要更大的优惠政策来吸引购房者出手，而购房者也迎来今年最合适的购房窗口期。此观点随后被多家媒体转载引用。此后，一线销售市场不断传来项目大幅度优惠促销信息，其中不乏优质的大型品牌房企项目。

位于东坝的首开香溪郡项目，入市价格仅为2万元/平方米，远远低于周边项目3万至4万的均价，甚至低于区域内自住商品房的价格。据悉，除了低价入市的策略外，首开香溪郡也开启了“0元抢房行动”，这对于想在东坝置业的客群提供了实实在在的优惠。此外，上周开盘热销的京投银泰琨御府项目，位于西三环，销售均价为7万元/平方米，相较于拍地之初业内对其未来10万元/平方米的定价预测，已然大幅下降;而位于通州的合生世界村项目，此前更是推出9800元/平方米的特价房，一度将北京房价拉回6年前。

“一方面是上半年销售业绩不理想，让房企下半年的压力增加;另一方面是临近‘金九银十’的传统市场销售节点。”北京市房协副秘书长陈志告诉记者，“这是导致8月诸多品牌房企加大促销力度的重要原因。”

局部开始转暖

“目前来看，此次新房市场的回暖横跨面较大，刚需项目、改善型项目和高端项目都有涉及。”亚豪机构市场总监郭毅向记者表示，以上周入市的13个项目为例，热销的8个项目中，既有合生世界村这样的刚需项目，也有亦庄金茂悦这样的中端改善型楼盘，还有琨御府为代表高端项目。“虽然横跨面大，但是从总体而言，还是少数项目的‘独角戏’。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，而这些‘独角戏’的成功，在一定程度上也跟二手房市场成交回升有一定关系。

伟业我爱我家市场研究院根据北京市住建委数据统计，8月上半月，全市二手住宅网签3857套，比7月上半月增长15.4%。胡景晖认为，伴随北京二手房市场的复苏，改善型客群有望加快“卖旧”的步伐，从而腾出购房资格及资金“买新”，二手房市场的流通加速将有效促进中高端市场的升温。

已进入买方市场

“从房企纷纷加大促销力度以吸引购房者来看，北京楼市已经进入买方市场。”陈志表示：“在此情况下，作为拥有主导权的购房者在买房要求上将更加严格，价格和品质缺一不可。”

一个来自市场的反面例子是，近期北京自住商品房遭遇的大规模“弃购”。据媒体报道，北京自住型商品房项目金隅汇星苑和首创悦都汇的弃购率分别高达20%和50%，最重要的原因是准业主对其品质和质量非常不满。对此，陈志表示：“自住型商品房的弃购现象，对普通商品房亦有警示作用。在买方市场占据主导的情况下，房企若想突围，除了推出优惠的价格之外，品质的把控也非常关键。”以近期排卡认购非常火爆首开香溪郡项目为例，该项目一份对来访客户的调查数据亦显示，购房者对香溪郡的最满意的前两项，分别是品质和价格。据首开香溪郡项目负责人介绍，该项目整体容积率只有1.5，项目产品全部为4至8层墅质洋房，主力户型为90至140平米通透三居和四居，但是项目均价2万元/平米，几乎与同区域自住型商品房看齐。“虽然在价格上有很大幅度的让利，但是我们的产品品质几乎与周边别墅项目相同。这是客户选择我们的重要原因。”