各地上演“曲线救市” 市场供需失衡难回暖

记者了解到，早在今年初，有关房地产市场将放松调控的声音便传出，而在此次地方政府“救市”大军中，除了海口等出台松绑限购相关政策的城市外，还包括以眉山为代表的非限购城市的 “救市”举动。在不少分析人士看来，此轮地方政府“曲线救市”的背后，是整个房地产市场过去几年超速发展透支市场空间所致。

尽管各地 “救市”路径花样百出，不过大多数专家认为，其对购房潜力的释放作用有限，在信贷政策、刚需透支等因素作用下，市场很难被提振。

“救市”多在二、三线城市

记者粗略统计发现，仅在7月就有海口、济南、西安等10个左右城市发文“松绑”。据中原地产研究部的最新统计数据显示，截至7月23日，在46个限购城市中有26个城市针对限购政策进行了微调(包括限购执行层面取消、局部取消、明确发文取消或传闻取消)。

北京大学房地产研究所所长陈国强认为，目前对限购政策进行松绑和变通调整的城市主要有两种：一种是呼和浩特、济南等发布明确政策文件，进行松绑;另一种则是南昌等虽然未明确发文，实际上却有松绑动作。

事实上，在此轮地方政府掀起的“救市”大戏中，还有不少未纳入限购的城市也参与了进来。“目前各个地方政府‘救市’路径也不尽相同。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者，比如以苏州为代表的明确放开某一类或某个区域的住宅商品房限购政策;以济南、福州为代表的以取消或不要求提供住房套数查询证明以及降低“补税”限制等变相放松对置业者购房套数的限制;还有以南宁为代表的通过放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式进行“救市”。

对于楼市而言，“救市”并非首次。记者了解到，自2006年房地产市场进入高速发展期以来，还经历了一次较大调整。

2009年初，国家统计局发布数据：2009年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%，环比下降0.2%;与此同时，房价环比下降的城市数量超过了房价环比上涨的城市数。

“2009年初楼市遭受了大幅度下跌，当时开发商集体呼吁救市。”世联地产市场经理王波介绍。

“不过与2009年不同的是，这一次救市主角大多为地方政府。”一位不愿具名的地产界观察人士表示，2009年房价下行与宏观调控政策长期作用有关，今年的市场反转则更多来自于市场本身的作用。“说白了就是刚需下降。”该名人士认为。

记者也注意到，目前出台“救市”政策的城市基本集中在二、三线城市，这也成为此轮“救市”的一个鲜明特点。

在张大伟看来，二、三线城市未来很可能会全面放松限购，并出台相关政策“救市”。“国内很多二、三线城市，特别是经济发展缺少支撑的三线城市的库存积累已经很高，只有‘救市’才存在盘活市场的希望”。

多名分析人士认为，在二、三线城市为“救市”主力背后，是地方经济多年来土地财政收入为主的倒逼效应。以济南市为例，1~5月，全市税收收入增长11.5%，未达到年初计划增速12%的目标，其中，总量占营业税近1/3的房地产业营业税完成19亿元，同比下降2.85%。

“财政收入下滑将影响地方经济的持续发展，政府出手也属无奈之举。”上述人士表示。