一线城市房价真正下跌的两大手段

一直被誉为楼市“马其诺防线”的一线城市，今年上半年的表现非常糟糕，在成交量上领跌全国：北京今年上半年新房的成交量同比下滑了48%，二手房更是创下了有网签记录以来的最低半年成交水平，而上海、广州和深圳新房成交规模下跌幅度普遍在40%左右。相比较而言，二、三线城市的楼市反而表现得平稳很多。根据中国指数研究院的数据，二线和三线代表城市今年上半年月均成交面积同比分别仅下滑15.5%和18.9%，而1-5月份的全国商品房销售面积同比仅下跌7.8%。

2010年实施限购政策以后，开发商纷纷转战二、三线城市，但由于城市化质量、居民收入水平、人口吸附能力和产业集聚、产业升级方面的先天不足，二、三线城市无法消化房地产市场的海量供应。从2012年开始，有关二、三线城市供应过剩、泡沫破裂、楼市崩盘等报道充斥于媒体，温州、鄂尔多斯、秦皇岛等很多二、三线城市的楼市爆出“空城”、“鬼城”等泡沫破灭的消息，更是给人以强烈的心理冲击。与此同时，一线城市由于土地资源紧张、住房自有率低、购房需求旺盛，房价一直处于上升的态势，因此，2012年以来主流开发商纷纷高调回归一线城市。

业内和专业人士认为，由于一线城市楼市对于人口吸附的能力很强、潜在的需求源源不断，而土地资源却比较紧张，供不应求的事实摆在那里，楼市即便在2014年出现调整，也至少能够保证5%-10%的量价增幅。但是，一线城市楼市在今年上半年的表现却让人大跌眼镜，成交量领跌全国，交出的成绩单与预期差别太大，不仅没有稳定住市场，反而却成为全国楼市每况愈下的推手。

对于一线城市楼市逆预期下滑，媒体认为基数效应(2013年上半年成交过于旺盛)、住房信贷紧缩、经济增速放缓、唱空论调、需求观望等因素是主要原因。毫无疑问，一线城市的楼市在过去10多年一直非常坚挺，房价相比10年前翻了4-5倍，成交量也随价格上涨而持续火爆，并没有经历真正的深幅调整，即便是在2008-2009年的楼市下滑，时间也很短。因此，在经济金融形势和政策突然出现不利于楼市的变化时，火热了多年的楼市出现调整也是在情理之中。

但事实上，大家可能忽略了一个事实。回顾我国每一轮楼市调整，基本都是从以一线城市为主的大城市开始的，而且调整的幅度也往往会大于二、三线城市。例如，第一轮调整(2008年-2009年)首先发轫于华东的上海、杭州;2011-2012年楼市调整则起始于北京的通州。第一轮调整中，深圳房价相比最高点下跌近40%;上海50%的区域房价下跌，部分区域房价下跌35%;北京通州、顺义、望京等供应热点区域的房价下跌达30%多。

一线城市楼市之所以容易出现大涨大跌，根源在于一线城市是人力、资金和资源密集的地方，各种需求对于楼市能够形成支撑，投资炒作也比较旺盛，各路资金对于盈利机会和风险动向比较敏感，容易出现需求一窝蜂拥入和短期内迅速退出的极端情况。与我国类似，那些大城市较多的东亚国家也存在相近的规律，1980-1990年代日本地产从繁荣到泡沫破灭的危机周期中，东京楼市下跌更严重，这主要就缘于东京集聚了日本30%的人口、40%以上的产值，是日本乃至亚洲的中心城市，投资需求集中;2008年金融危机后，韩国各地区整体房价下跌，但首尔的房价下跌幅度最大，至今没有恢复，而其中富人集中的江南区，房价降幅达30%以上。