房地产金融等营改难 或几个行业一起推

2015年年底全行业完成营改增的大限逼近，房地产、金融、建筑业等最难啃的骨头如何解决?

有消息称，目前财税部门已开始着手调研房地产业营改增，但营改增与否显然不是房地产业目前最关心的话题。全国工商联房地产商会会长聂梅生6月5日对记者称，现在最关心的是房子卖不卖得出去。阳光100常务副总裁范小冲接受本报记者采访时则表示，房地产业营改增肯定是个趋势。

既然是大趋势，关键的未知数是时间表。一位接近财政部的专家近日对本报记者表示，电信业营改增之后，可能不会再一个一个行业地推营改增了，而是有可能几个行业一起推。

多方信息显示，硬骨头难啃，今年很可能难有实质进展。但同时，另一个没进行营改增的生活服务业，因相对容易，有望在今年下半年施行。

多行业最好一块推

6月1日，营改增再下一城，随着电信业正式纳入营改增范围，下一个进行营改增的会是哪个行业?

营改增自2012年1月1日起试点至今，历时两年半，目前剩下的几个行业主要是生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。

安永中国间接税合伙人梁因乐对记者表示，与电信行业相比，金融业与房地产业均同样存在企业体量大、组织结构复杂、业务种类繁多的特点;这两个行业的改革可能会面临时间紧迫、人员缺乏经验等困难。

记者采访获悉，金融业的营改增已在北京、上海等地开展了调研，但进展还处于前期阶段。

近日，据媒体报道，财税部门和房地产商关于营改增的沟通早在2013年年底就已经开始，一些有代表性的房地产企业已经按照不同的政策对收入、成本、利润等进行分析和测算。今年三四月间，万达、万科、碧桂园、中粮等一批房地产企业已将自己形成的调研材料交给相关财税部门。

记者6月5日就此向财税部门求证，没有得到相关说法。上述接近财政部的专家表示，2015年年底前要实现营改增全行业覆盖，时间已比较紧张。

据范小冲介绍，对于财政部门去了哪些房地产企业调研营改增的情况不太清楚，但他认为，房地产行业营改增是迟早的事情，也是个好事，能解决目前行业里营业税层层征收、重复征税的问题。

目前房地产业营业税是5%，建筑业营业税是3%。而建筑业营改增的税率在“财税【2011】110号文”中规定为11%，鉴于房地产业与建筑业有紧密的上下游关系，多位业内人士认为，两个行业很可能同步进行营改增，而增值税的税率可能都是11%。由于税率上升比较明显，引发了一些业内人士的担忧。

范小冲认为，营改增之后税负会有怎样的影响，目前还不好判断，11%的税率也不一定就比以前高，还取决于哪些项目可以抵扣，“房地产行业涉及的面比较广、较复杂，土地是很大一块成本，能不能抵扣?另外，建筑业是不是能同步进行营改增都非常关键。”

普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣6月6日接受记者采访时称：“最理想的状态是房地产、建筑业、金融业三个同时纳入营改增，因为房地产与建筑业密切相关，房地产开发离不开金融的支持，三个行业同时纳入营改增，上下游链条的抵扣才能完整。”

梁因乐对此持同样观点：“在税率方面，适用同一档税率会比较合适。如果适用不同税率，则有可能出现划分不清楚的问题，最可怕的是因为税率差异导致商业行为的扭曲，这不是监管部门想要看到的结果。”

生活服务业易先行

统计数据显示，在营改增试点开始前的2011年，全国房地产营业税收入为3590亿元，占当年营业税总额的26.2%，建筑业营业税收入3364亿元，占当年营业税收入的24.6%。

对于这样大体量的税制改革，官方的决策无疑会更加慎重。据胡根荣预计：“房地产行业的营改增很难在今年内实施，最乐观的进展可能是相关政策能够制定出台。”

范小冲对记者表示：“目前尚未参与过政府部门的相关调研。”聂梅生则透露，房地产商会近期没有组织相关调研研讨活动。

谈及房地产业营改增面临的最大挑战，多位业内人士认为，可能是敏感的房价问题。胡根荣表示，房地产业最大的难题在于如何减少营改增对房价的影响，目前房价已成敏感问题，政府不希望营改增把房价提上去。

“具体而言，住宅和商业地产是否采取一致的税率、二手房交易征不征税，如果要征，税率多少等都是政策需要考虑的问题。”胡根荣说，“另外，对于已经缴纳营业税的存量房地产和建设中的项目怎么进行税制过渡，也是个难题。”

胡根荣举例称：“一个用来出租的商场，营改增之后建的有进项可以抵，营改增之前建的怎么办?而且房地产寿命50年甚至更久，如果采取营业税税率过渡，过渡期设定多长也是一个难题。”

财政部财科所在《中国税收政策2013》一书中建议，对于新建房地产，按照标准税率征收增值税;而对于房地产的租赁和再次销售，区分商业和住宅。

书中强调：“营业税改增值税后，应适当考虑合并土地增值税、契税等税种，进一步消除重复征税，降低房地产流转环节税负。房地产保有环节则通过开征新的房地产税加以调节。”

多位税务专家预计，接力电信业营改增的可能是生活类服务业，最快将于今年下半年纳入营改增试点，最后才会是金融业、建筑业、房地产业。生活服务业包括面向大众的餐馆、酒店、旅游、教育医疗等行业。

胡根荣解释称，先将生活类服务业纳入营改增改革，是考虑其征收简易，把简单的先纳入，更有利于扩大营改增的成果，并给剩下的行业多一些时间准备。