施永青：内地楼市量变引起质变 购买力蒸发

“内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端。”日前，中原集团创始人、董事施永青在接受记者独家专访时，如此形容内地楼市的现状。

作为全国最大的中介代理公司之一，中原地产在内地30多个城市为开发商卖房并从事二手中介业务。“我们有几万员工，就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器，我们的感觉应该不会错。”施永青说。

显然，从事地产行业数十年、被称为地产教父的施永青对于内地楼市的前景并不乐观。他称：“房地产泡沫主要有三种表现形式，过度建设、过度借贷、价格过高，三种泡沫内地楼市全有，并且，这些问题都不容易解决。”

量变引起质变

在经历高歌猛进的2013年后，内地楼市在2014年初突然遇冷。一开始，开发商们用春节因素、传统成交淡季等原因来解释楼市的低迷，但随着时间的推移，“看衰”楼市的声音渐渐成为主流，原本铁板一块的房价亦开始松动。

在施永青看来，内地楼市的“速冻”并不意外。“一些留意内地房地产实际情况的人，前两年就已经看到了问题。但因为当时经济还在往上走，所以很多问题并没有暴露出来。”施永青称，“4月份成交量已经开始跌了，5月份我相信会比4月跌得更多。我们已经明显地感觉到，市场正在改变，量变已经差不多要到质变了。”

国家统计局公布的数据显示，内地商品房销售“量价齐跌”的情况仍在持续。1~4月份，全国商品房销售面积2.77亿平方米，同比下降6.9%，降幅比1~3月份扩大3.1个百分点;商品房销售额1.83万亿元，下降7.8%，降幅比1~3月份扩大2.6个百分点。

部分重点城市成交量的下滑更为明显。截至5月25日，在中国指数研究院监测的12个重点城市中，仅武汉的成交量出现了约5%的同比上涨，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，为53.13%;北京次之，降幅为47.21%;深圳降幅位列第三，为36.3%。

“一线城市虽然价格高，但是供求关系还算平衡，问题不是太大，但内地二三线城市的过度建设比世界上大部分地方都要严重。”施永青对记者感慨，“这样的问题不是降价就能解决。”

他认为，内地二三线城市的过度建设是超越人口正常需求的，甚至未来两三代人都无法消化这些存量。“结果就是，降价也没人买。房子卖不出，资金就困死在里面了。现在内地银根紧缩，不是央行把存款准备金抽走，而是原来在市场上流转的资金自己套死了。”

除了过度建设，施永青认为，过度借贷是内地楼市的又一颗不定时炸弹。“本来中央有政策，限制银行向地产行业注入过多资金，但是开发商还是利用信托、理财产品、私募基金等形式变相把银行的钱‘套出去’，现在这部分钱都快要到期了。借新还旧是惯用的方法，但问题是，如果房子卖不动、房价下跌，他们就很难再从市场上顺利融资，旧债就要出问题。”

施永青称，过度借贷的一个直接表现是，内地开发商的负债率都很高。“香港开发商的净负债率在30%左右，但内地开发商的平均净负债率超过70%，有些甚至超过100%。这种情况下，资金链是很容易出现问题的。”施永青分析称，目前内地开发商的利润率其实并不高，约为15%，房价一跌就可能直接导致亏损。“加上去年不少企业还拿了‘面粉贵过面包’的地王，按这个趋势下去，会很困难。”

购买力蒸发

施永青反复向记者强调，打击腐败正在成为扰动楼市的重要因子。

“在一些二三线城市，以前开发商很容易就可以拿到预售许可证，即使楼盘还不符合预售条件。但是，现在反腐之风越刮越烈，违规获得预售许可的情况已经大幅减少。”施永青称，因为严格的审批，有些城市甚至整个下半年都有可能没有楼盘上市。

他坦言：“如果没有楼盘批出来，我们在这个城市的投资就白费了，我们派了这么多人去，就是准备它开盘，它开不了盘，我们原来人员的投资、前期规划，就没有任何回报。开发商也是一样，原来开盘有钱收，现在不给开盘，资金就很紧张。再这样下去，房地产产业链上的企业都会受拖累。”

反腐败对于楼市的影响或不止于此。施永青称：“据我们在一线的同事反馈，确实有官员正在抛售房产，而且比例也还不低。这部分购买力不仅蒸发，还成为市场下行的重要动力。”

施永青也承认，楼市的调整正在给他所掌舵的这家中介公司造成不小的麻烦，一个直接的影响是，开发商开始拖欠中介代理行业的佣金。“现在开发商拖欠了我们很多佣金，有一些是已经到期，有一些是应收账款。到期的钱没法收，就在一定程度上影响我们的营运了。”

不过，谈及中原地产的应对策略，施永青的回答显得很淡定：“我一路都是‘无为而治’，公司可以根据自己的处境去想办法，市场可以‘养多少’，我们就做多少。”