农行首席经济学家：中国贫富分化罪魁祸首是楼市泡沫

2014年，媒体不断曝出杭州、常州、无锡等地的降价消息，更有报道称，楼市降价潮已经蔓延至北上广深等一线城市。那么，这一波楼市降价是否预示着拐点已经来临?

华远事长任志强、幸福人寿监事会主席、中房集团理事长孟晓苏、著名经济学家、国家统计局原副局长、全国人大财经委原副主任委员贺铿、财政部财政科学研究所所长贾康以及中国农业银行首席经济学家向松祚上周末做客凤凰卫视《一虎一席谈》，就“楼市拐点是否已经出现”展开激烈讨论。

向松祚认为，根据其掌握的数据，楼市拐点已经到来，中国房地产价格将出现一个相当长时期的调整。而中国楼市已经出现了三个根本性的变化。

第一，中国的房地产市场经过多年的积累，总体来讲已经出现严重的供应过剩。第二，市场已经出现严重分化，北上广深等地或许房价还在上涨，成交量还有，但如果看更多的城市，成交金额和成交面积从去年第四季度到今年第一季度都在同比下降。第三，房地产公司开始降价。中国房地产公司负债率普遍非常高，现在银行已经在高度警惕这个风险。对于很多房地产公司而言，银行贷款和社会融资成本很高，很多房地产公司开始需要抛售房产回收现金。

楼市现拐点?

任志强表示，没有数据能够证明今年楼市已经进入拐点，楼市要有拐点也是被银行打拐的。要判断楼市情况应该看整体数据，从整体数据来看成交金额仅下降了几个百分点，用局部数据来判断楼市拐点是错误的。任志强同时表示，在中国经济增长率至少保持在6%时，楼市没有泡沫。

贺铿表示，自己不喜欢用拐点来评论当前楼市的走向。他认为，目前中国楼市正在走向理性。

孟晓苏认为，在各地依然执行限购的情况下，说市场供应过剩则是一个笑话。所谓的杭州楼市降价只是开发商在搞促销，在处理尾盘。他同时认为，当前经济下滑趋势明显，地方政府近期采取的措施不是微刺激，是在为楼市松绑，经济要救，但楼市不要救，楼市只要松绑就可以了。

贾康称，当前中国城镇化水平不足40%，现在正处于方兴未艾的状态。如果以每年1%计算，中国城镇化水平发展到70%还需要30年的十年，未来将有几亿人从农村转移到城镇居住，这部分的住房问题需要得到解决。

贺铿说，中国的真实城镇化率约为35%，现在普遍认为由于中国城镇化水平不高，房地产价格将随着城镇化率的提高而不断上涨。他认为，这种观点是错误的，因为城镇化是要解决城市人的住房问题，这一定是和收入水平挂钩的，现在中国的房价收入比已经脱离实际太远，中国的房价肯定要恢复理性，把房子当作居住而不是投资功能来看。

谁买得起房?

任志强认为，中国楼市并不是没有需求，而是需求被遏制。一方面，政府的行政限购措施抑制了一部分需求。另一方面，中国的城镇化极不稳定，大量人口进入城市，他们的收入比没被计算在内，而且是巨高的财富收入比，北京和海南的高价房照样有人买。再从人口数据来看，23岁年龄层最高峰是2015年，这些人有需求，他们可能有爹有老婆，凭什么说他们买不起房?

向松祚认为，如果说中国人均收入已经达到6000美元，中国一定出现了严重的收入分化和贫富分化，极少数人积累了大量财富，绝大多数人都是非常贫穷的。

贺铿表示，楼市整体走向理性，自己对于楼市崩盘表示担忧。他说，近期十个地方政府采取了措施，无非通过三个手段：第一，放宽购房资格，这没有用;第二，送城市户口，多个地方没有用，北京可能有一点用;第三，财政补贴，但这些地方的财政补贴不了多少。贺铿进一步指出，中国房地产市场的根本问题是滥放贷款，中国的房价和贷款增长是一致的。

向松祚称，过去这些年中国搞出的房地产经济依赖模式，不仅对于经济来说是一场大的灾难，而且严重地破坏了社会的公平和正义，中国贫富分化和收入差距的罪魁祸首就是房地产泡沫。

为政府支招

对于如何促使中国房地产市场向健康方向发展。贾康认为，要双轨统筹，在通盘优化整个的国土开发和房屋建设规划的前提之下，保障轨上要管托底、要管甄别，市场轨上管规则公平竞争，另外要管制度建设，税收调节是其中的经济杠杆。

向松祚指出，中国的房地产政策应该实现两个目标，即每个人都能买得起房，每个人都能租得起房，中国发展经济不是某些富人买得起房，让某些富人能够炒的起房，让房地产公司成为世界首富。中国目前的房地产依赖经济模式，政府靠卖地获得财政收入，企业靠搞房地产赚钱，个人靠买房作为储蓄手段，这不是一个健康的经济，很可悲，这三个模式不会持续下去。

任志强认为，中国只有依靠市场化的办法才能让所有人买得起房子，但市场最终的结果是淘汰一部分没有竞争能力的人。我们在几年之前做出报告，社会保障只保障租不起房子的人，不是保障买不起房子的人，联合国世界人权公约也规定只保障居住权利，而不是财产权利。