创富港“生意经”：联合办公行业未来的新风向

　　编者按：时下，受疫情影响，国内中小微企业遭遇了不小的打击，这也使得联合办公行业的温度再次下降，迎来“寒冬期”。结合过去一年，联合办公行业资本退潮、关店、裁员等现象，如何盈利成为了联合办公行业面临的最大问题。公开资料，联合办公行业内处于盈利状态的企业仅有两家，一是创富港，二是优客工场，且优客工场为2019年首次实现盈利。

　　今年5月，联合办公企业创富港以盈利能力、创新能力、发展潜力等多项指标荣登前瞻产业研究院发布的《2020年中国联合办公行业最具投资价值企业榜》榜首，引发业内关注。纵观整个联合办公行业，相较于优客工场、WeWork中国等，创富港的品牌声量并不高，比较低调，但为何突然杀出重围成为“黑马”，创富港多项指标成为行业第一的背后存在怎样的故事？

　　跑成行业NO.1 创富港的核心“杀手锏”——“盈利”

　　若想探寻创富港的内在秘密，还要从创富港的成长路径说起。以当下为时间节点，创富港主要历经了三个阶段。

　　第一阶段，早期的创富港将“Regus”作为学习对象，主要聚焦于2-3人的基本办公，前台+会议室共享，办公室独享。

　　第二阶段，创富港进行产品探索，对标“Wework”，实现30人以内的团队办公。并进行了办公空间内硬件的物联网化，提升用户体验同时，降低人工读物成本，且增加了互助社群APP——方圆间，构建了人与人、企业与企业的桥梁。

　　第三阶段，创富港标准店面积是数万至数十万平米的空间规模，可以实现300人大型团队办公，并对社交生活、功能上进行补充。具体而言，目前方圆间不仅是能实现发薪、发票管理、会计报表自动化等的“财务小助手”，也能利用平台大数据，实现银行、企业、员工之间资金的高效融通，成为了现代化的商务人士生态系统。除此之外，创富港还针对“科技赋能创业”进行全面深入的探索。包括企业内部管理、选址、装修、开店、营销服务管理、空间管理、第三方服务等。

　　从将行业内企业作为学习对象，到开创自身独特的商业模式，创富港率先在行业内完成盈利，而这也正是其能一跃成为“行业黑马”的核心“杀手锏”。

　　以近3年为例，2017——2019年，创富港营收分别为3.45亿元、4.21亿元、5.38亿元，同比增长分别为28.88%、22.2%、27.85%，处于稳健上升状态。净利润方面，2017——2019年，创富港净利润分别为2400.69万元、3263.1万元、1131.78万元，三年累计赚了大半个“小目标”。

　　对比联合办公行业发展时间线来看，2017年，在联合办公行业还尚未成熟阶段，创富港就取得了傲人的成绩；2018年，资本助推行业疯狂上升时，创富港已经率先展示出强大的盈利能力；2019年，整个行业趋于瓶颈，裁员、关店时有发生，这一年，创富港净利润虽有下滑，但仍保持在千万级水准。

　　外界环境的变化让创富港2019年出现了净利润下滑的情况，但更重要的原因是，在行业“寒冬期”，创富港不仅没有收缩，而是选择逆势扩张。据了解，2019年，创富港新增门店 30家，新增管理面积 5.6万平方米，管理规模较2018年增长 27.6%。

　　分析人士认为，结合创富港的利润以及新开门店数量来看，利润下滑属于意料之中，且应该也在创富港的可控范围之内，创富港在“寒冬期“选择逆行而上是一次冒险。不过，创富港作为一家公众公司，还有很大可提升空间，目前阶段不应该追求盈利数据，在现金流充足的情况下合理扩张更有助于创富港在联合办公行业的“突围”。

　　“即便2019年净利润有所下滑，但以盈利能力来看，创富港依然排在首位”，上述分析人士补充说。

　　注重内功修炼 创富港盈利背后的“底层逻辑”

　　过去20年，是中国互联网浩浩荡荡跃进的20年。历经无数成长的烦恼后，终于迎来花团锦簇，塑造出在全球的核心地位。在此过程中，也有部分行业、企业“野蛮生长”，疯狂的烧钱追求品牌知名度与市场份额而忽视自身问题，在激烈的市场竞争中不能理性健康发展。

　　创富港创始人薛春认为，联合办公行业盈利只来源于和空间地址有关的产品，其他是引流产品，绝对不能本末倒置。换言之，也就是先打好内部基石，在深耕外部营销，否则一切都是空话。

　　诚然，现阶段的创富港，已经不是未中小微企业提供办公空间的“二道贩子”，而是真正成为能为中小微企业提供内外部一体化服务的赋能平台。而之所以创富港能取得今天的成绩，主要是创富港的自身“基因”。

　　作为从IT企业转型联合办公的创富港，技术一直都是独特的自身优势。薛春在近日演讲时提到，创富港利用物联网技术，把文印系统、门锁、电话机等空间中的设备连在一起，通过自助服务、自助结算，提升了自身服务效率。BCMS商务中心综合管理系统、银企直连自动收付款系统、BCMS-K3自动记账系统等组成了内部管理平台，提升了工作效率、选址效率以及企业决策分析效率。

　　当然，这还仅仅是创富港IT的“冰山一角”，如上文所述，3.0阶段的创富港还可以通过智能电话系统、BITS智能秘书接电服务系统、BIFS智能传真服务系统、电话会议等提高电信沟通的效率；财税代理记账报税平台提升为需要做账报税的客户和财税代理公司的服务效率；方圆间创客APP和社群交流平台，提升内部沟通的效率，及客户之间沟通的效率；中介推荐平台提升地产中介推荐客户的效率。

　　除了天然的基因优势让创富港能够更好为客户提供服务外，精细化的管理也是创富港能够盈利的深层次秘诀。

　　风险把控上，此前创富港在选盘时几乎不对甲级写字楼进行布局，虽然利润高，但风险难把控，而这起疫情期间，也印证了创富港的判断，甲级楼的空置率和房租下跌幅度确实最大，并且违约多。

　　以装修为例，创富港仔办公空间装修上有三个核心指标，分别为质量、工期和价格。创富港在确定楼盘签约时，就已经将测评、分割工作完成，这样可以保证工期的缩短，同时，合理的空间分割也可以提升营收，此外，在装修能力上，创富港内部有独立团队，可以节省成本，并提高自身能力，也可以将空间布置更加精细。

　　全方位的精细化运营加上IT的基因优势，促成了创富港能够做到高效率、低成本地发展，并且实现了长期盈利。而对于创富港的未来，我们可以从财务数据中寻找答案。

　　投入与回报的产出背后 创富港清晰的未来版图

　　“创富港单店经营性净现金流近1/3。也就时说如果销售收入是1000万，就产生约333万的经营性净现金流，如果做到这个指标，就不存在生死问题”，薛春说。

　　眼下，创富港更多的是谋求长远布局。包括过去的2019年，创富港放弃短期的净利润增长，选择门店扩张的深层逻辑就是对自身长期价值的肯定。

　　据媒体测算，创富港2019年全年主营业务收入约为5.36亿元，直营空间面积约为25万平方米，直营空间每平米营收约为180元，减去直营空间每平米成本116元，每平米毛利约为64元。放眼整个行业，这都是一个值得振奋的指标，因为业内众多企业很难逃脱“工位越多、亏损越大”的生意经。

　　记者了解到，目前创富港小面积办公空间（5000㎡以下）能够在2年内回本，大面积办公空间（5000到10000㎡）能够在三年内回本。

　　《2020年中国联合办公行业最具投资价值企业榜》显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市是我国创新创业发展的聚集地，也是我国联合办公的大本营，2019年上半年，北上广深联合办公规模占比达到78.77%，其中上海占比最高为34.12%。随着我国新一线城市的发展及创新创业吸引力的提升，以杭州、成都、武汉、南京等为代表的新一线城市联合办公规模效应也逐渐显现。

　　对应之下，创富港有两点不同于行业内玩家的优势。第一，创富港主要布局国内一线城市，扩张的同时不盲目追求城市数量。截止2019年，创富港在国内十大城市设立超过180家办公空间，其中北上广深四个城市共计151家办公空间；第二，创富港深耕联合办公行业，不开展其他无关业务。2019年创富港主营收入（联合办公）收入占比超95%。

　　现阶段，联合办公行业虽然历经了短暂的“寒冬期”，但外界因素的制约并不代表行业触及了天花板。未来联合办公行业还有很大的成长空间。而创富港的稳健的基石以及商业模式上的优势，势必会成为品牌的壁垒与企业的护城河。

　　创富港创始人薛春在近日的演讲中提到，在越来越互联网化、竞争愈加激烈的状态之下，所有行业都有很多商家，但最终只有少量可以跑出来，联合办公也不例外。同时，要做联合办公必须解决精细化管理问题。需要解决两个关键点：完美的系统和有执行力的团队，用高效率、低成本实现每一个细节，做到极致。

　　这其实就是创富港一跃成为联合办公行业“黑马”的最佳答案。或许若干年后，翻开创富港“生意经”，第一页刻有四个词语：IT、运营、低调、长久。（完）