宜信财富投资咨询：“双重驱动力”助力物流地产蓬勃发展，带来新商机!

　　为应对疫情，在全球范围内，居家隔离都是最有效的防控手段。为了避免出门与人接触，通过线上购物来完成蔬菜生鲜以及生活用品的采购，同时，运送医疗物资、支援国外物资等，都需要依托于物流行业。这使得物流行业成为了疫情来临后最为“忙碌”的行业之一。无论国内还是国外，在这场抗疫大战中，你会发现物流是名正言顺的背后英雄。

　　物流地产——万物皆可载

　　有人会疑惑物流地产究竟是什么?

　　现代物流除了是提供存放货物，中转货物、分发货物的空间，还会包含货物的储存、装卸、包装、流通加工等，同时提供货物从供应地到接收地的流通、运输、配送和信息管理都是其中的必要配套服务。

　　传统需求加新兴需求的“双重驱动力”助力物流地产蓬勃发展

　　随着电子商务占据越来越大的零售市场份额，实体店铺作为购物场所的功能将逐渐弱化，场景体验的重要性愈发凸显。CBRE预计，2030年全球十大电子商务的销售总和将占据零售总额的43%，而目前的渗透率仅为15%。电子商务销售额每增加10亿美元，实际上就需要增加11.6万平方的新仓库空间。疫情将加速零售全渠道的发展，将带动物流地产进一步的发展。

　　疫情虽然给各行各业都带来了影响，但是物流行业的传统需求不会在两三个月的时间内发生根本改变。除去电商、零售、第三方物流与高端制造业等传统类型行业对物流仓储的需求外，这次疫情还将加速那些即已存在的“新兴”需求实现进一步的发展。

　　高标仓储供不应求智能化转型势在必行

　　全球范围内的物流仓储仍以传统仓库为主，尤其是国内的优质物流地产仅占总存量规模的5%。在新增仓储用地供应紧俏和存量改造难的双重压力下，高端仓储市场的供需缺口将进一步扩大。根据戴梁德行测算，到2020年，我国高标仓储的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，而供给量或只有5600-6600万平方米，在相当长一段时间内，国内高标仓市场将维持供不应求的态势。

　　一线GP积极布局物流地产抢占规模优势

　　纵观全球，仓储项目发展的首要条件是选址，仓储项目能否取得成功与所处区域的经济发展水平、产业结构和交通布局网络密切相关。以德国为例，德国是欧洲第一大物流中心，其过半的优质仓储集中于汉堡、法兰克福、柏林和慕尼黑等地区。由于土地的不可逆性，仓储用地供应日趋紧张，拿地能力已成为物流地产参局者规模扩张的最大门槛。

　　物流地产的头部玩家不断通过并购的方式获取核心物流地产资源。以黑石为例：

　　♦ 2019年6月，以187亿美元收购GLP的美国物流资产包;

　　♦ 2019年9月，以59亿美元收购Colony Capital的美国物流资产包;

　　♦ 2019年10月，以2.6亿欧元收购Patrizia的法国物流资产包;

　　♦ 2019年12月，以5亿英镑收购英国Hansteen的物流资产包;

　　♦ 2020年1月，以4.5亿欧元收购德国的物流资产包;

　　♦ 2020年3月，以1.2亿英镑收购Clearbell Capital英国增值型地产基金下的最后一英里物流平台Mileway

　　黑石借助其优秀的融资能力和招生运营能力，大手笔不断买入全球物流资产包，形成资源优势、规模优势。物流地产，得地利者得天下。

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　　结语

　　全球头部的物流地产玩家在疫情下纷纷出手，大手笔收购核心区位的物流资产，以扩大自身的规模及资源优势。在消费升级的背景下，人们对购物的品质、配送的时效性及精准性都有了更高的要求。物流地产作为新经济、新零售的载体，随着电商、快递和冷链物流的需求旺盛，其作为产业链中不可或缺的环节，也迎来了广阔的投资空间。虽然物流地产整体处于风口，但核心资源和普通资源收益梯度非常大。位于核心区位的物流仓储辐射范围更广、有更好的触达性、更快的配送速度，能够获得更多下游客户的青睐。因此，在资源供给受限的大环境下，掌握核心资源且有能力持续扩张和升级的头部物流地产管理人将是最后的赢家。