优客工场赴美上市 开启联合办公新格局

　　前不久,优客工场正式赴美提交招股书,拟在美国纽交所上市,股票代码为“UK”,暂定募资规模为1亿美元。尽管前不久WeWork上市未果给联合办公带来不小的冲击,在行业低迷的大背景下,优客工场迎难而上提交招股书,无疑给了联合办公行业不小的信心。

　　诞生于中国联合办公的元年(2015年)的优客工场是目前国内最大的联合办公运营商。从最初的4个城市、3000个工位,成长为覆盖全球42个城市、7万余工位的联合办公行业独角兽,优客工场在努力打破大众对联合办公即“二房东”的刻板印象,向轻资产模式、非空间业务如社区电商等方向转变。基于庞大的用户基础,用户生态链服务价值将逐级递增。

　　优客工场联合办公独角兽

　　把空间利用起来,为用户提供服务,优客工场的类比对象并不是WeWork,倒是和华住集团有相似之处。2005至2010年,华住通过收购大量单体旧旅店,打造标准酒店运营体系,在2010年3月在美上市时覆盖全球39个城市,2009年净收入为人民币12.60亿元。截至目前,华住集团酒店数量为5151家,较上市时增长近21倍;轻资产管理加盟酒店比例从2009年的27%一路增长到了2019Q3的79%,自营酒店比例则从73%缩减到14%。

　　优客工场也在努力进行着“由重变轻”,空间运营板块包含直营模式与轻资产模式产两大类,直营模式包括U Space, U Studio, U Design三类,优客工场需要负责这类型空间相应的设计、建造、选址等工作;轻资产模式则包括运营管理输出(U Brand)与资产托管(U Partner)两类,其中运营管理输出类空间,优客工场的收入主要来自向物业主收取管理费;而资产托管类空间,优客工场的主要收入来自与物业主收入分成。

　　优客工场实现收入增长

　　轻资产模式下,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造、以及管理服务,而物业主承担大部分的前期投入。长远来看,轻资产模式更具有规模效应,运营效率也更高。根据优客工场招股书,优客工场2019年前9个月净收入人民币8.75亿元。截至2019年9月30日,优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个,轻资产总面积为138,700㎡,占总空间比例快速上升。

　　目前,优客工场积累超过60万的企业和个人用户,必然产生海量的服务需求与消费需求,构成优客工场非空间业务收入的核心。目前优客工场提供设计工程一体化服务、精准营销、企业财税法务、社区电商、知识产权等等非空间业务,这一块业务收入从2017年占比8%增长到2019年前9月的52%,且整体保持盈利。

　　出租率是联合办公行业的核心指标之一。截至今年前三季度,优客工场运营的171个联合办公空间中,65个属于成熟空间,总体与成熟空间出租率分别为79%及83%。随着政策和市场需求的推动,联合办公市场仍将迎来较大增长空间。

　　优客工场有较好的发育空间

　　优客工场招股书中Frost & Sullivan数据显示,2013年中国联合办公市场规模为人民币11.7亿元,2018年增长到人民币174.1亿元,年复合增长率高达72%。预计2023年,中国联合办公市场规模将达到人民币1322.8亿元。

　　从优客工场招股书中不难看出,优客工场的未来发展潜力巨大。若优客工场此次可以成功赴美上市,成为全球联合办公第一股,将会使联合办公行业重振旗鼓,带领联合办公行业迎来新的明天。