长租机构应全面适应性升级 助推住房租赁市场规范发展

　　近年来，我国城镇化建设全面加速，城市租住需求进一步释放，激发租房市场潜力。与此同时，国家出台了一系列政策措施，鼓励支持培育和发展住房租赁市场，深化住房制度改革，明确住房租赁市场发展方向并强化、规范监督机制，有效推动行业良性平稳发展。

　　当前，我国住房租赁市场快速发展，但仍存在多项痛点。在解决市场痛点、满足用户日益增长的品质租住与托管需求的同时，机构化长租平台迅速崛起并快速发展。业内专家表示，机构化长租平台的崛起符合国家多主体供给的政策要求，不仅有效改善了租赁市场供给结构、拓宽发展空间，也符合广大租住群体的需求。此外，面对日益趋严的监管，构化长租平台还应全面进行市场适应性升级，助推住房租赁市场规范发展。

　　整顿规范住房租赁市场秩序

　　租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。当前，我国住房租赁市场快速发展，为解决新市民住房问题发挥了重要作用。但住房租赁市场仍存在多项痛点。

　　近日，住房和城乡建设部等6部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序意见》(以下简称“意见”)。意见指出，2019年6月以来，相关部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象工作，并取得了初步成效，希望继续通过明确租住市场的相关管理办法，巩固专项治理成果，将整治工作制度化、常态化。

　　北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示，意见对租赁市场上存在的问题，逐一制定了整治措施，促进住房租赁市场进一步规范;突破政策瓶颈，有很多创新性的规定，如转租住房10套(间)以上的单位或个人，应当依法办理市场主体登记，堵住了个人二房东的口子;住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位;具有一定的前瞻性，为行业发展和管理留了空间。如要求直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市长2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台，加强市场监测。

　　发展长租已成行业大势所趋

　　在国家出台一系列住房租赁政策，维护市场秩序、稳定租金及市场预期的同时，我国的长租机构也在迅速成长。

　　从行业发展的历史维度来看，我国租赁市场长期处于发展初级阶段，传统租赁服务在“业主-平台-用户”的链条搭建中出现了“三大错配”问题。而租赁需求也呈现用户构成多样、需求构成多样、整体消费升级和整体租赁市场活跃的四大变化趋势，品质升级与细分需求同步发展。

　　与传统租赁模式不同，长租机构通过升级城市存量房、提升租户体验、满足业主需求，无疑拥有更强的竞争力。数据显示，2019年中国长租行业市场规模预计达到1.74万亿元，同比增长9.9%。未来几年中国长租行业的市场规模将保持增长的势头。同时，多个行业巨头的入局，也从侧面证明了长租行业广大发展前景。

　　“长租机构是促进租赁市场专业化、规模化发展的核心力量。”赵庆祥认为，租赁市场具有分散性、多样性特点，长租机构能发挥稳定器、压舱石的作用，特别是当出现市场波动的时候，通过发挥长租机构的积极作用，能维护市场秩序、稳定租金、盘活存量房源。

　　适应性升级助租赁市场规范

　　据《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，同时也要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，盘活存量市场。规范发展住房租赁企业被摆在培育市场供应主体首要位置。

　　房地产经济资深研究者江瀚表示，对于长租机构来说，面对着国家越来越严格的监管，最好的办法就是全面进行市场适应性升级：一是坚决按照国家要求对严格把控的条款进行全面的遵循;二是国家不允许做的事情坚决不做，并且按照服务民生的原则进一步服务租赁市场的民生需求;三是长租机构要更加规范化发展，取得发展的内生动力，避免盲目生长。

　　长租机构有效改善了租赁市场发展的整体环境，建立起房屋质量、服务体系的更高标准，让租住错配得到修正。例如，今年9月，长租公寓企业自如参与了由中国标准化研究院牵头起草编制的《长租公寓评价规范》，该标准将对长租公寓装饰装修产品和室内环境等提出系统性分级评价指标。专家表示，通过专业机构与知名企业的协同，更有利于行业的规范化、标准化发展。

　　江瀚指出，专业化长租机构的崛起符合国家多主体供给的政策要求，对于改善租赁市场供给结构和促进存量流通，推动市场长期可持续稳定发展，推动市场在机构参与者的介入中不断规范化有着非常重要的积极意义。此外，住房租赁市场的规范发展，还需政府、长租机构共同打好“组合拳”，政府部门要继续构建跨部门的信息共享，有机衔接的市场监管合作机制，通过集中整治与规范管理，打造协同共治体系。