金茂府战记 一个高档住房新项目的问世与培养

人生得一府，至此尽从容。

“这是最好的时代，这是最坏的时代……这是希望之春，这是失望之冬……人们面前有着各样事物，人们面前一无所有。”英国作家狄更斯曾这样描述工业革命发生后的世界。

现实社会总是被矛盾填满——将目光移至房地产，1987年深圳土拍定音，开启了中国房地产开始市场化改革的起点。

历史的车轮滚滚向前，30余年过去，深圳从一个小渔村蜕变成国际大都市，但如今却进入了一个产品力稀缺的时代。

“人这一辈子可能就买一套房。”小宜（化名）现在还是租房一族，有孕两月后，买房这件事被正式提上日程。“几年以前，我最在乎的是价格。”

“现在不是了吗？”“价格还是重要，但是......”她告诉我们，找到一个各方面都合适的房子很难。她特别强调了学区这个选择条件：“在教育还良莠不齐的阶段，我们都不想让孩子输在起跑线上，学区房很贵，但贵不是没有道理......”

学区，这是购房中唯一一个不能用理智衡量的因素。我们很敏锐地抓住了一个关键：在深圳，好的学区房难找吗？

深圳是一个矛盾的城市，作为全国四大一线城市起步最晚的后来者，凭借高科技产业的强势推动， GDP长期保持超高速增长。不过，与此同时，深圳却也是建筑产品力和教育上的“荒漠”。

这是一个缺少好产品的城市。

有深圳业内人士称，深圳目前出现过三个启蒙地产品质的产品：红树西岸、深圳湾1号和龙华金茂府。

“在后海片区没有成熟的时候，红树西岸以一个超越周边高溢价的单价引领市场，深圳湾一号也是孤品。在此之后，深圳住宅层面再没有出现能够代表深圳名片的作品。龙华金茂府是第三个。”他表示，深圳很多价格豪宅，但近两三年，真正用心做产品的，几乎没有了。

另一个“失速”是教育资源的稀缺。有统计表明，2019年，深圳公办普通高中录取率仅为45%，而在过去8年时间，除2014年外，其他年份的公办普高录取率均不到50%，远低于北上广。

这个事实难以置信却又切实存在。不过，作为金茂在深圳首个府系产品，龙华金茂府同样配备了让人艳羡的教育配套，在具备龙华首个绿色双标公立幼儿园之外，还引进了华东师范大学附属深圳龙华学校，据了解，华东师大校方戴校长一行来深圳视察参观后，表示未来有意将高中和大学在深圳落址。

“我们也是斥重金，通过和政府反复沟通，才达到对方教育用地质素的标准，谈成三方合作。”金茂内部人士称，学校将在2021年9月开始招生，而龙华区是目前为止深圳教师标准最高的区域。

在此基础上，华东师范大学附属学校不仅将拉升龙华区的整体教育水平，还有望成为深圳的第一名校。

看房的人来来往往，龙华金茂府具备所有让人心动的因素，但也有观点认为，龙华仍以刚需和刚改为主，区域支撑不起十万的售价。

观点地产新媒体了解到，龙华已经有部分二手房价格上了10万元/平米，如白石龙附近圣莫里斯花园、莱蒙水榭山、鸿荣源熙园山院等高端住宅。显然，深圳不缺购买力，龙华的市场对10万元/平米的价格已经有接受度。

“虽然龙华是刚需、刚改聚集地，但也存在很多有实力的客户，需要住这种好房子，他们也在等这样的好房子出现。”上述业内人士称，虽然10万元/平可以买到更好的位置，但一些地缘客户对区域往往已经产生很深的感情，也不会为了住所谓的高端住宅去南山、福田等区域。

这种情感连接带来的市场空白，被龙华金茂府成功弥补。

从人口和发展潜力来看，龙华也完全有条件支撑高端住宅的诞生。由于落地在“先行示范区”、粤港澳大湾区核心枢纽、以及全球标杆城市的鹏城，龙华金茂府面对的客群不仅是深圳，更是全国。

依托高铁枢纽和深圳地理中心的区位优势，随着交通和配套不断完善，龙华区的区域潜力巨大。

据悉，龙华金茂府距离深圳北站只需10分钟车程，到香港西九龙仅仅需要20分钟，这也为龙华金茂府吸引了部分香港置业者，观点地产新媒体了解到，在龙华金茂府目前的客户中，将近10%来自于香港。

事实上，像龙华一样，金茂府的选址向来青睐城市价值增长预期最高的位置，对于区域的每一次选择也是对于城市未来发展的预判。

历史是最好的见证者。从最初的广渠金茂府、望京金茂府、亦庄金茂府以及北京金茂府，都成为如今区域内重要的热点板块。

10年前，中国金茂以41亿元竞得广渠路15号地块，刷新北京历史以来最高总价和单价两项纪录。然而，当广渠金茂府对外开售时，一期销售均价4.5万元/平米，比周边价格高80%，并以20个月销售额达到100亿的成绩，五开五罄创造了北京的销售神话。

5年前，金茂再次把握上海闸北的再造需求，2018年销售高达66亿，单盘累计销售额超160亿元，至今项目售价较周边社区高约40%，二手房均价远高于周边社区1.5倍。

2016年，珠江金茂府开盘，以3.8万元的标杆级单价入市，创下了首开1.5小时劲销12.3亿的传奇。去年，珠江金茂府的二手房均价达到5.3万元，高出周边项目三成以上。

这就是好产品能够释放的土地价值。在金茂的方法论中，投入多少就能够回报多少，好的产品是能够卖出溢价的。

一个初冬的午后，我们和龙华金茂府来了次短暂的相遇。

肉眼可见的，是较真到近乎偏执的魔鬼细节。首先从初见龙华金茂府那块门头牌匾说起，这块长8 米、高1.2米的牌匾是由设计师程绍正韬老师的团队寻遍全球，从非洲热带雨林找到的一整块2吨重的非洲红木打造而成。

再往前走，是简约不失贵气的园林设计。中国第一个全冠移植多杆丛生立体实景园林、鼓励所有人踩上去的阳光草坪、由整块贝晶米黄或汉白玉切割而成的花池和石凳，都是金茂不惜成本、下功夫打造项目的呈现。

另外，为了实现上海金茂大厦一样，外立面的转角效果，金茂府用了300个工人，历时7个月，甄选15多万块陶板，一点点拼接而成。

而通往车库的旋转楼梯，创意来源于意大利米兰一个悬崖边的私人博物馆，所有台阶线条、弧度、切割工艺都不一样，由10位15年以上经验的老匠人纯用时1年才得以完成。

真如那句话所说，人生得一府，至此尽从容。

进入样板间，我们还看到一个“小茂”，一个普普通通的面板，却可以控制包括灯光系统、窗帘、音乐、电视在内的所有设备。这是因为金茂制定了统一的物联和互联协议，让不同品牌的所有智慧家居产品都能在平台上进行联动服务，实现真正的物联网。

以前，这种整个房屋的智能物联只存在想象中，如今龙华金茂府将一切成功实现。

龙华金茂府，这一多年打磨、更新迭代，产品系升级后的首发作品，不仅传承了金茂府系的科技和智慧，更是传承之上创新的集大成。项目户型面积约为155-510平米，其中主力户型为155、185、248平米。

这一弥补深圳“教育”及“产品”失速的项目，正式面临市场的检验。​​​​