买套房，多大面积的才是最优选择！

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刚需买房，且买的又是人生的首套房，那么这套房子的意义就非同平常了，再加上这里面还关系着金钱是否充裕的问题，因此，这也是一个较为让人苦恼的问题。人生的第一套房应该怎么买？很多购房者第一次购房时候都没有想清楚这个问题，购房以后后悔莫及。
 
在楼市里，就像住房面积的选择上，大面积户型意味着宽松舒适，但综合种种因素，比如房价、户型、实用性等，这些大面积段的住宅不见得是能住出幸福感的最佳选择（别杠啊，豪宅除外），反而是那些设计得当的小面积户型，更能让人舒心惬意。那么，我们需要多大的户型才适合？
 
楼市上有个不成文的算法——三代计算法，它是根据公式来计算我们住宅所需面积，虽然并不是特别有依据，看了下结果，倒也挺合理。算法的具体内容是：夫妻两人以50-60平米计算，学龄前的儿童是10平米，小学至高中是每人15平米，到了大学的小孩和老人每人20平米。
 
因此，按照这个标准，根据家庭人口结构和年龄，就可以推算出家庭住宅所需大概面积。
 
比如一个三代同堂的家庭，一对夫妻，加两位老人和一个4岁的儿童，我们可以大概推算这个家庭所需的面积为：60+（20*2）+10=110平米。 
 
一般来说，在高房价时代，刚需家庭，三口人60-70平米的两房，三代同堂80-90平米的小三房，家庭成员有独立居住空间就很好了，在保证房间数量的前提下，经济局促就压缩房屋面积，在承受范围内选择对应的户型产品。 
 
改善家庭，则是在刚需房产面积基础上，增加30-40平米的空间，经济条件宽裕，则可以选择更大的面积，通常改善住宅面积在120平米以上。
 
人生的不同阶段，它的住房需求是不同的，在高房价时代，很少有家庭是一步到位购买面积充足的住宅，或是一套房子居住一辈子。 
 
那么对应的，我们在购房，要考虑增值保值属性和流通属性。 与此相关联的因素有地段、物业、学区、交通等因素，相同面积的多套住宅，首选附加优势属性更多的。 因为多数情况都会遇到房产置换，所以我们主要看一下流通性。 
前些年的房产市场上，两房的户型是主力的流通户型，其次是三房户型。
 
现在越来越多的改善需求被释放出来，三房户型的产品渐渐成为市场主力，特别是在二三四线城市，三房的需求明显增加，而房价偏高的一线城市，增长相对平缓。 
从统计数据来看，70-90平面积段的住宅成交数据在逐年降低，而100-140平面积段的成交不断攀升，这就说明三房及四房户型的需求和流动性在上升，且三房产品尤为明显。
三房产品已经逐渐取代两房成为市场主流。 考虑置换需求，在福州买房，首选三房产品，在主流成交面积段内，有大买大，或选择空间功能更完备的户型（干湿分离、玄关等）。 
 
市场上，越来越多的九十平以内精致且功能完备的小三房形式出现，尤其是那些卡在89平米的户型。 如果是购房者的首套房屋，一套89平米的三房户型，既面积合理，又可以享受到首套契税1%的缴纳比例，在房价高涨今天，单是契税就可以省下大几万，同时又具备较好的流通属性，如果再具备有利的配套因素，就非常具有性价比了。
最后我们总结： 
1.家庭合理房产面积，根据人口结构确定，两房买主流70平米左右，三房买90-100平。 
2.三房产品呈取代两房成为市场，一线城市两房仍可以买，但三房潜力更大，二线及以下城市买100-120平三房最佳。 
3.89平米的三房产品兼备功能和流动性，可作为刚需首选。
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