淮安楼市315:土地缩水、配套忽悠、广告宣传失真……尴尬了谁?

　　315刚过关于各类维权话题也不断冲击着我们。房地产行业作为投诉高发行业，买房路上应注意什么往往是不少购房者较为关注的问题。而安家置业，原本是一件值得喜庆之事，但往往一些购房者道出的则是一把辛酸泪，除了省吃俭用当“房奴”，还要被开发商各种“坑”。在今年搜狐焦点将继续与大家一起关注淮安楼市中的一些“陷阱”及问题盘。

　　广告宣传失真 房企与业主上演买家秀与卖家秀

　　在房地产市场中，广告是他们不可缺少的宣传途径。在出售项目仍在建设开发之中，虽然目前已有不少开发商注重购房者体验式购房，但开发商往往还是通过售楼处内的项目模型、宣传广告单页来为购房者介绍产品，同样消费者在买房前的第一手资料往往是项目广告。因此在房地产市场中经常会出现购房者在拿房之时发现小区景象或规划出现不同而状告开发商维权之事，激烈程度堪比时下热门话题买家秀与卖家秀。比如去年年底交房遭遇业主打脸的中交香滨国际。

　　中交香滨国际3、4号楼于去年年底交付，开发商为了“偷面积”竟将责任转嫁给业主，业主拿房时才发现“上下层两家共用一个阳台”，奇数层客厅阳台有平台没有顶，偶数层客厅阳台竟然没有平台，与楼下阳台相通。当业主将此事于物业与开发商反应时，起初，物业与开发商相互推诿，问题始终没有解决，后来业主集体找物业讨说法，最终，物业让业主想使用那块平台的只能自行想办法。

　　此外，学区房一直都是开发企业宣传的雷区。鼎泰沁园项目宣传单页上虽然没有表述自己为学区房，不过一直标榜项目全程名校，因此说是教育盘应该没有问题。但是，目前项目周边并没有像样的教育配套，就连售楼处对外宣称的通甫路小学，初中学区目前还没有开建，且还不是名校。将来的买家秀如何，只能让时间来验证一切了。

　　随着人们对生活品质的追求，不少购房者在选房时也越来越关注楼盘的景观、绿化这些元素。因此，不少楼盘因为近距公园或者是城市绿地，便标榜自己是公园盘，已此吸睛。那么淮安最不像公园盘的“公园盘”是哪家呢?项目广告单页上有公园里的说法，周边也确实有个西郊公园，所以从楼盘宣传上来说，并没有什么不妥。不过如果购房人实探一下西郊公园，便知道，与其说是公园不如说是花园形象。当然，兰亭绿城项目本身处于城西板块，周边生活配套算是比较齐全，6字头的精装修，价格也算是谷底。不过如果冲着公园区的购房者，还是擦亮眼吧!

　　产权缩水 你的房子被偷走了多少年?

　　土地使用年限大幅缩水，对于购房者来说究竟会有何影响呢?据了解，就在2016年4月份，温州曾传出“土地证续期需缴数十万元”的消息，在全国引发了强烈关注。虽然后来被确认为是误读，但据业内人士介绍，按照我国《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，确实可以自动续期，但至于续期是有偿还是无偿，有偿的标准又是多少，目前还没有定论，但很可能不会完全无偿。

　　地处开发区大连路11号的东湖怡景苑项目，目前正在对其三期产品进行认筹，东湖怡景苑三期共4栋房源，无论是宣传文案还是项目包装，着实高大上，让外人眼前一亮。但究其本源实际上就是其二期产品所剩下的4栋房源，用二期剩下的房源充当三期，重新包装销售，不仅如此，项目土地使用年限已经缩水至少8年。

　　此外，品牌房企融侨自2010年至2012年期间在淮安先后拿五幅地块，现在融侨最后一块尚在的地块终于传出要复出的消息了，案名为融侨淮安悦城，该地块位于融侨华府的东侧，与华尔街综合市场咫尺相对。近日，淮安市规划局对其建设工程设计方案进行了批前公示，项目备案名为融侨华府•安澜园小区，项目土地使用年限已经缩水至少6年。

　　土地使用年限大幅缩水，其实对二手房的影响更明显，相比使用年限所剩不多的楼盘，买房人显然更愿意购买使用年限更长的房源。此外，年限缩水的二手房在办按揭贷款时，因贷款的年限、金额都和房子的土地使用年限直接相关，即使房子很新，但“地龄”太长，贷款依然要受到影响，甚至会被银行拒贷。

　　商业盘 哪些“吹”过的美好还在吗

　　尚都汇商业“缩水”近半 红星国际广场大润发“黄了”

　　交通、教育、休闲娱乐、商业等与生活息息相关的周边配套是购房者最为关注的置业因素之一。随着房地产不断升温，人们在选择房产项目的同时，对商业配套的关注也日益升高，它已经和教育、交通状况等生活必备配套一样，更有甚者已有无商不住的概念。有利的商业配套是项目附加值增加的筹码已是不争的事实，但过分的注重与追求亦非好事。

　　对于淮阴区而言，依托淮安汽车北站及火车站，这里曾是全区商业最为活跃的地方。乃至尚都汇(欧蓓莎二期)在2016年竟还宣称要将项目打造为淮安的“东京六本木”与“纽约时代广场”。然而2017年上半年，项目商业部分规划改了，效果图与沙盘也都换了，商业“盒子”体量缩水近半，近半商业地块改为2栋住宅楼。

　　清浦老城区虽是淮安商业发展的起源地之一，但如今的商业发展已大不如前。片区中，超级市场及百货商业的相继落寞，片区商业发展也陷入困境之中。目前片区商业配套基本还是依靠较远的淮海商业圈和万达商业圈，缺乏邻近的商业配套也成为区域共识。而以打造城市综合体的红星国际广场似乎恰好填补区域综合商业的空白。自2015年红星国际广场与大润发“联姻”，红星国际广场的关注度一路“飙升”，房价也是水涨船高。从2015年5字头房价跳到2016年6字头，再跳到2017年7字头，且捆绑车位销售。而在2017年下半年项目则不断传出大润发超市“流产”的消息，且项目宣传文案不再直接点名大润发，关于第三商圈的宏图壮志也不见踪影，而退而求其次的将项目清晰的地位为服务于周围3-5公里范围内的区域级商圈。目前红星国际广场住宅还剩2栋高层待开，购房者是否还会买账，值得关注。

　　建滔裕花园跳过二期卖三期 二期商业居然要看亿丰何时发展起来再开发

　　早在两年前，在各大区域商圈逐步发展之下，作为水渡口商圈及生态新城间的重要衔接点，经济开发区迎宾大道商圈也备受关注。近年，在台湾城项目“夭折”及亿丰时代广场靠着影院“硬撑”之下，建滔裕花园的商业体便受到大众的关注，然而如今建滔裕花园却跳过二期商业，推出其三期住宅产品，让部分购房者大失所望。

　　2013年，总投资约15亿元，着力打造成淮安高端生活品质集商住、休闲、购物于一体的城市综合体建滔裕花园项目正式亮相淮安楼市，该项目亮相之后便十分任性，直到2014年底售楼处才正式开放，其一营销高层对外称项目资金只占了集团8%的资金而已，所以并不着急。如此不务正业，也难怪坊间有传言称，其二期商业地块被政府收回了。但据项目案场人员讲，二期商业地块还在，不过开发时间要等亿丰起来之后再开发。网友评论，港企大盘竟然要看邻居发展才能制定本项目的开发计划，就这样的态度，无论是商业还是住宅，建滔都是不值得受购房者青睐的。